怎樣理解香港的樓價呢？
若單從香港本地人口需求來看，基本上不會形成泡沫。香港人口增加緩慢，貧富懸殊加劇，不少原來的中產階級在泡沫經濟穿破的過程中，因損失財富和失業而脫離中產行列，其中不少年紀不輕者，在香港現時的市場環境與趨勢中無力翻身。故對房屋的需求，應該隨着人口老化而趨向於穩定以至稍有減少。
內地來港的每年五萬配額，多屬低收入家庭，近幾年亦開始有申請不足的迹象；就算投資移民者，為數有限。因此，我們看到老市區的籠屋戶在增加，就連換房也並不多見，與上世紀八十年代和九十年代上半期的情況迥異。
香港現時之所以出現樓市泡沫，或許來自兩個方面。一是香港內部資金沒有出路，工商業投資乃至股市投機都不易，故此，資金在低利率下轉投房產投機。其中港商正在珠三角撤退，手中餘錢不可能作珠三角的工業投資，甚至會在撤退中把資產折現回流。
另一是海外熱錢。美國濫印美元，歐美日等發達國家無投資機會，熱錢集中於發展中國家，尤以經濟表現亮麗的中國為甚。而進入中國內地，在外匯管制之下，主要途徑是通過香港與深圳的地下金融渠道，但渠道並不十分暢通，不是完全的來去自由，故而大量熱錢堵在香港。也因香港受惠於內地外流的熱錢，兩股熱錢集中於香港，投資機會不大，小部分流入樓市便足以掀起熱潮。
其實，由於媒體及地產發展商的推波助瀾，熱錢實際投入樓市的數目被大幅擴大，推高市場期望，但這種泡沫卻更是短期的短期。