本港銀行近期連番調高以同業拆息為基準的Ｈ按利率，以上限計，比最優惠利率為基準的Ｐ按還要高息，物業買家或許會以為，那便選用較「便宜」的Ｐ按好了！可惜如意算盤未必打得響，因為已有銀行帶頭上調Ｐ按利率，加息潮一觸即發。銀行在短時間內快速加按息，並且由Ｈ按蔓延至Ｐ按，是否響應特區政府及金管局壓抑樓價的政策呢？實情只是利之所在而已，但要小心必會殃及樓市這條池魚。
對銀行而言，提供Ｐ按確實比Ｈ按划算，利息收入理應較高，而且最優惠利率比拆息穩定得多，不像Ｈ按隨時因拆息突然抽升至高於鎖息上限，導致銀行倒貼。不過，銀行加完Ｈ按之後，隨即向Ｐ按埋手，似乎並非只是「引導」物業買家轉用Ｐ按那麼簡單，而是確實考慮着資金成本，有意全面加息。觀乎之前 一段時間，拆息無大波動，資金成本應頗為穩定，銀行真的十分「拮據」嗎？事實確是如此。
根據金管局剛提交給立法會的文件顯示，反映本港銀行業表現的零售銀行「淨息差」，在今年首季進一步跌至百分之一點二三，與兩年前超過百分之一點六相比，極之難看。所謂淨息差，簡單來說就是以銀行的「全部利息收入」減去「全部利息支出」，再除以「全部生息資產」，是衡量收入的常用指標。由於淨息差變化會受競爭、成本、貸款比率及資產規模等影響，當這些因素有變，收入便跟着改變。
銀行急急加按息，寧可做少一點按揭生意，顯然是想扭轉淨息差的頹勢。不過，元兇真的是按揭貸款嗎？恐怕未必。在過去五季，「非物業貸款」無論是年度化增幅或實際金額，均遠超「物業貸款」。以今年首季為例，雖然樓市興旺，但物業貸款只增加百分之十五，同期的非物業貸款則勁增百分之三十八，港元貸存比率突破八成，資金吃緊。說得誇張一些，銀行似在揀客，付不起較高按息的便免問，然後把資源集中於非物業貸款，在商言商本無不可，對樓市的影響卻絕不能小看。
經濟研究早已指出，按揭利率升，樓價便跌，中外均沒有例外，因為供樓成本高了，買樓需求便會減少。至於影響有多深便要看當時的供樓負擔比率而定，除了每月供款開支，還要視乎借貸槓桿比率和供款年期，按揭成數愈高、還款期愈長，損害便愈大。從這個角度來看，本港樓市處境不容樂觀。
很多人以為只要美國不加息，香港便可繼續維持超低息，沒有警覺到銀行貸款結構轉變，令利率「正常化」提前到來。金管局自然樂觀其成，卻肯定會把一部分置業人士拖落水，若果如一些市場人士所說，至少加三厘才算正常，莫說準買家是否還有能力高追入市，已買樓的亦隨時由供得起變成供不起。