樓價愈壓愈升，上車無望的怨氣有增無減。不過，有長遠房屋策略督導委員會委員認為，樓價在下半年有下調壓力，估計跌百分之五至八。由於已有券商及地產代理估計樓價未來將跌一至兩成以上，個別發展商更認為最悲觀下將跌四成，反映樓價遲早要跌既是市場共識，也是政府的政策目標，跌價的壓力確實正在增加。
差餉物業估價署公布的整體樓價指數，在六月再創新高，背後動力完全是來自中低價住宅。這類物業明顯未受辣招稅太大打擊，大概只令升勢沒之前那麼誇張。因為「上車買家」的需求屬剛性，不容易因辣招稅而消失，極其量只會推遲置業。而且政府顯然沒有估計到，買家需求被暫時壓抑之際，業主賣樓意欲同樣大減，以致二手供應萎縮，反而令樓價得到支持。
不過，再看不同類型住宅的樓價表現，差異則頗大。大型住宅單位例如豪宅，其實已跌價一段時間，原因是去年底推出的買家印花稅打擊非港人及公司買家，今年初推出的雙倍印花稅連用家也嚇怕，基本上已把買家尤其是來自內地的人趕走，在供求變化積累一段時間後，樓價難免向下，辣招稅算有效。如此類推，中小型住宅樓價應有很大機會朝相同方向走。
雖然上車剛性需求未見萎縮，如果從供應方面着眼，同樣看到中小型住宅市場已有壓力，轉捩點將是中小型單位的新增供應，在下半年十分顯著。目前已批出預售樓花的新盤單位約四千六百個，還有數千個新盤貨尾，將陸續在下半年登場，若加上過去兩年賣出的限呎限量地所興建的中小型住宅，未來幾年新供應將成為影響樓價的最重要力量。現時個別新盤以貼市開價，貨尾則變相減價，均預示樓價難再大升，說不定更是到了整體下行的邊緣。
要注意的是，政府可以控制辣招稅、審批預售樓花及賣地，卻左右不了美歐央行的貨幣政策，這個不可控制因素不但會打亂房屋政策，更可能令樓價加速向下。美國就業數據向好，九月退市之聲再起，就算美歐央行揚言長時間維持低息，仍壓抑不了市場愈見強烈的加息預期，毋須真正加息，市場利率已提前向上，增加供樓負擔將壓抑置業需求，若遇上新供應空群而出，樓價又進入跌勢，疊加效應產生的風險不容低估。
不過，本地及外圍經濟環境似乎已有迹象好轉，例如歐元區剛公布的數據顯示經濟重見增長，美國經濟也在溫和復甦，只要形勢不太壞，發展商看來沒有壓力急需資金回籠，二手業主也不見得要賤賣套現。換言之，就算新供應顯著增加，亦不至於推冧樓市，暫且不用擔心會重蹈九七後樓價暴瀉六、七成的景況。
政府把樓市冷卻歸功於各項辣招稅，就目前的效果而言，只能說是阻止了樓價瘋狂上升，談不上完全成功。不過，樓價下行的壓力確實在積累中，可惜由於交投陷於冰封，嚴重阻礙市場自我調節，因此政府在穩定樓市之餘，必須讓市場回復活力，當供求力量真正發揮作用，樓價下跌肯定比上升的機會高，從高峰回落兩成屬合理預期，準買家如要入市，應小心考慮這些因素，衡量負擔能力，慎選時機。