供應增撞正退市 樓市恐失控

政府積極增加土地供應的政策逐步見到成效,未來三至四年一手市場供應增至七萬伙,創近六年來高位。不過,供應雖然無虞,但買家意欲卻愈趨冷淡,供不應求的形勢或將改觀,碰上美國聯儲局部署退市,形成雙管齊下夾擊,將適時成為一個計時炸彈。

政府不斷「加辣」,自一手條例生效後,一手樓銷售亦受到影響,在新盤積壓增多之下,加上預期將有鐵路住宅項目推出招標,今年內一手市場供應,有機會超越○四年第三季以來之七萬三千伙的最高紀錄。供應增多,政府是求仁得仁,但買家亦開始觀望美聯儲的退市步伐,同時北水斷流,樓市交投更顯膠着,供求轉捩點姍姍來遲。

本港樓市隨着經濟狀況起伏,在六、七月份明顯轉淡,但隨着伯南克為退市降溫及中國表態「保七」後,私樓銷售立時出現少許起色。不過,三言兩語的心理撫慰只起短暫作用,美聯儲未開始減買債,美債孳息已提早反映,美國樓市數據亦即時回軟,香港樓市買家自不免謹慎而行。無論加息是一五或一六年的事,正好碰着本港樓市供應步向高峰期,其時樓市逐步冷雖是政府樂見,也惟恐事與願違。

地產商次季施工量較首季急升五倍,亦是另一個新高數字,但全年落成量未必能達到政府預測的一萬三千五百伙。不過,更重要的是,已批出土地仍未動工的項目高達一萬六千伙,預期發展商在適應一手新例後將密集推盤,單是今年下半年新盤加貨尾的供應或高達一萬個,市場如何消化如今成一個難題。新盤之外,居屋提早預售樓花成另一批生力軍,居屋家庭入息上限已放寬至四萬元,可與私樓的客源搶生意。

政府繼續增加土地供應已無退路,亦是需要持之以恒的長遠策略,但辣招至今所見只砍了成交量,而撼不動樓價,政府暫時對放寬辣招仍然企硬,或要待樓價出現兩成或以上的降幅,才會開始「收招」,但根據過往經驗,失控容易受控難,無論專家分析或網上民調,對樓價下跌的預期已佔大多數,買家或賣家均未能擺脫一窩蜂的心態,暴冷暴熱現象從來都與「穩健」二字無緣。

未來的變數亦甚多,甚至未來聯儲局主席由誰接替伯南克也是重點。中港經濟唇亡齒寒,早前內地銀行鬧錢荒已引起一陣恐慌,不管保不保七,中國未來經濟將進入調整陣痛期,本港樓市僅靠用家支撐,難免漸見疲態,再者私樓供應已由不足變為充裕,未來可能變為過剩,一旦貨尾積壓就會對發展商帶來減價壓力,同時無可避免會拖低二手樓樓價,但時機卻不容易掌握,遠水不能救近火之餘,後市面臨硬着陸風險亦正在增加。