本港部分樓價已超越九七年時的水平，個別屋苑超越的幅度逾一成，觸動了樓價泡沫的敏感神經。滙豐銀行亞太區行政總裁王冬勝警告，本港樓價已升至頗高水平，若繼續上升或形成樓市泡沫。隨後，恒生銀行副董事長兼行政總裁梁高美懿也表示，息率持續低企屬不健康及不現實，息率不會長期維持低企。她認為樓市有點脫離現實，近期樓按部分申請出現估價不足，強調銀行審批會審慎考慮申請人還款能力。作為本港龍頭銀行對樓市泡沫有說有做，已開始提升「防風」警戒。
這種情勢顯示，有關本港樓市泡沫化已否的爭論，可以有個了斷。上半年港樓價量齊升，已令人驚詫不已，更出現許多悖離正常規律的現象，包括舊樓、唐樓被大面積搜購，導致舊樓、唐樓價錢貴過二手半新盤；二手樓「摸」完再「摸」，照樣可賺一大筆；豪宅盤頻創天價，拋離中小型住宅新盤；蚊型樓賣出豪宅價，上車盤買少見少等。這些不一而足的範例，顯示樓市入市意欲超旺，有些現象連九七年時都不曾發生，已足夠顯示泡沫徵狀，只是政府一直拒絕承認泡沫化而已。
正因為政府輕視泡沫現象，早前推出「九招十二式」的規管措施，只給樓市帶來短暫的驚嚇，驚嚇過後升勢更銳，表明欲靠「九招十二式」遏樓價的狂勢，有姿勢無實際。現在愈來愈多的分析認定，樓價未知「頂」在何處，以致賣方封盤惜售成風，盤量大減之下樓價升勢更勁。樓市瘋狂已脫離供求實際，從根本上就是流動性充裕引發的追捧，這一因素當前更處於進一步催化的境況。
本港「水浸」現象趨於惡化，事關兩大源頭夾擊：一邊是美國經濟放緩，可能促使美國聯儲局啟動量化寬鬆，製造廉價美元湧入的情勢；另一邊是人民幣升值的預期，發揮吸引熱錢效應。事實上，人民幣宣布增加匯率彈性以後，升值預期愈來愈強，本港日益增加熱錢靠泊的誘因，股、樓俱為堪可逐鹿的資產範疇。近年內地調控愈收愈緊之際，熱錢大舉南來，活躍於樓市已是眾所周知的事，這現象比九七年時恐有過之而無不及。
如果說此前樓價未及九七，離泡沫尚遠，那麼有此兩大「動力」，邁向泡沫是不費吹灰力的事，政府對此難道懵然不知嗎？評說港樓市「不健康及不現實」毫不為過，銀行啟動內控是有必要的，而且風險內控應當體現逆周期的特色。銀行運作機制，一向有順周期的特點，就是當樓價不斷推高時，同質的物業單位作抵押品，依「七成樓按」的標準，貸款額愈來愈高，風險在不知不覺中提升。
上述現象，暴露了「七成樓按」指引的局限，銀行並非跟足「七成樓按」，就已經是妥善的風險內控，物業估價的把握成為重要的閘門，需要嚴加控制。雖然銀行為爭生意，保留審視申貸人還款能力酌情的靈活性，但是亦應顧及市場整體情況逆轉，包括經濟轉差，以及利率轉向加息周期時，所有情況生變的最壞情勢下構成的風險。樓市泡沫化，銀行殺機最重，九七年樓市崩潰後，本港遍地負資產的禍害，教訓不可或忘。