早前立法會由黃國健議員提出的《全方位增加土地供應》議案辯論,由於內容涉及徵收土地空置稅,在得不到親商界背景議員的支持下,議案被否決。本來,有關討論也沒有引起社會太大的關注,但是日前某報刊登了某位立法會議員的專訪,內容狠批工聯會挑動社會矛盾,是「玩概念,玩鬥爭」。專訪一出,可謂一石激起千重浪,既然專訪提到工聯會,筆者也樂於對號入座。
說實話,該位議員縱橫香港政壇多年,筆者對他並沒有太大的厭惡感,亦無意針對其個人,更值得關注的是其背後一股難以撼動的勢力。該議員曾經說過,「(地產)業界也不想樓價太高,只想貨如輪轉,有合理的利潤,高地價政策是政府一手造成的」。如果這個論述成立的話,地產霸權就應該不存在,不然地產商就是高地價政策的合謀者和既得利益者,地產霸權因此就是一個客觀現實。
地產霸權最常見的有兩種策略,其一是發展商囤積大量閒置土地,然後向政府申請更改土地用途,當中涉及的補地價環節,政府會以當時的地價作估算,並且預留一定的盈利空間給發展商,過程中會涉及政府與發展商的討價還價,發展商因而可以選擇在樓市周期低迷的時候,向政府爭取一個較少的補地價方案,然後經過若干年的發展,待樓市進入復甦期,便以高價出售,利潤豐厚。
其二,在獲得批地或補地價之後,發展商亦有很多招數拖延發展進度,例如不斷更改建築圖則,跟各政府部門走程序,用以延遲申請入伙紙等,甚至超出發展期限而被罰款也在所不惜,目的就是要「唧牙膏」式地出售物業。
對於大部分商品來說,如果供應充足,商家大都會採取貨如輪轉、薄利多銷的市場策略。但在市場供應短缺的時候,商家就會有動機囤積居奇,待價而沽。
就香港而言,由來受到地小人多的困擾,地產物業價格從中、長期來說,可說是只有升,沒有跌。這樣,發展商就可以利用融資能力和時間差距,來操控樓價以編配地產市場,賺取超高額的利潤。
能令以上的策略得以奏效,先決條件是土地供應短缺和資本實力雄厚或融資能力強大,所以,地產商絕對是高地價政策的受益者。再說,如果政府真的以便宜價賣地予發展商,他們又真的會大發慈悲讓物業賣個便宜價嗎?所以,不難看到為何地產發展商總是極力阻止任何形式的空置稅,包括土地空置稅和一手樓空置稅。
此外,我們不難發現,樓價高企之外,地產集團還涉足社會各個生活領域壟斷市場,無序的資本擴張形成霸權,不但打亂了一代年輕人的人生計劃,也扼殺了中小微企的發展空間。絕望和壓抑的社會,不用誰來挑動,矛盾也會一觸即發。
工聯會在新時期敢當吹哨人,呼喚和凝聚社會正能量,勇於正視矛盾,讓香港有更多的發展動力,重建有希望的社會。
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