供應短缺難解 管控樓貸抗震

金管局不足兩周連番出招,上周五宣布「三招」收緊按揭措施。無可否認,要短期內增加房屋供應,政府根本沒有靈丹妙藥。眼見樓價不斷衝高,財金部門採取各種風險管控措施,以期能在樓市調整來臨時,盡量減低金融體系所承受的震動,總比閒着坐為宜。但說到底,置業是不折不扣的投資,管控個人信貸風險,還是要靠置業者本身自己把關!

香港樓價指數迭創新高,市民置業供款負擔比率已升越二十年均值的六成以上,樓價與市民負擔能力脫節是鐵一般的事實。解鈴還須繫鈴人,要解決高樓價問題,有效方法乃增加房屋供應,可是一幅地皮由「生」變「熟」、規劃、建築、驗收、銷售,沒有三、五年難以推出應市,更何況如今政府仍在想方設法尋找建屋地皮,可見供應短缺問題難以一時三刻解決。

另方面,美息趨升,在利率復升初段,低息環境尚未見太大變化。資金缺乏出路,用家等入市等了一年又一年,愈遲買愈難買的心態驅使下,愈來愈多靠父幹母幹、靠發展商二按、樓愈買愈細、呎價愈買愈高的上車個案湧現,高樓價泡沫擴散趨勢着實令人擔心。「利」字當頭的銀行,眼見香港經濟平淡,零售旅遊表現都未見突出,惟樓市獨旺,順水推舟鬥減按息搶客,猶如向熾熱的樓市火上添油,亦變相將樓市泡沫風險引導至銀行體系。

作為銀行業的監管機構,繼早前出招要求銀行收緊對發展商的建築貸款後,上周五再出招收緊按揭措施,包括降低多重按揭申請的貸款成數,以及收緊主要收入非來自香港的供款與入息比率要求,其目的在於加強銀行抵抗風險的能力。監管部門該做的應該去做,不能說「辣招」不能壓抑樓價,就等於沒用!事實上,發展商投地、開發地皮、用家上車,銀行的貸款支持往往是關鍵因素,及時出手管控好銀行業風險,實有其必要。

倘從用家角度出發,在多項「辣招」之下,也只能抱怨上車更加困難。不過,置業者也須明白,現時正處息率重拾上升周期的拐點,姑勿論加息速度有多快,利息開支看漲已成大趨勢。在樓價不斷破頂,市民置業供款負擔比率飆升,意味涉足樓市的風險相應大增。此時若堅持動用家庭資源(父母幹)、加大個人信貸槓桿勉強上車,風險實在不容忽視。九七年金融風暴令樓市大逆轉,港人物業投資失利對個人和家庭的破壞力,謹當引以為鑑!