理財Campus：揸港美物業點鬥息魔？

八月初，香港銀行群起調高按息，三大發鈔行上調同業拆息按揭（H按）的鎖息上限（俗稱「封頂位」），即實際按息加至2.35厘，加幅介乎0.1至0.2厘，最優惠利率按揭計劃（P按）的息率則上調至2.25厘，不過港息一直未有上調。

事實上，由一五年底至今，聯儲局已加息七次，聯邦基金利率由0至0.25厘，上調至1.75至2厘。市場預期，美國九月加息機會高達約九成，料香港銀行會跟隨加息步伐，正式步入加息周期，屆時業主的供款壓力將會增加。

物業投資者Kristin小檔案	Tony原擬今年換樓，若香港加息，或將計劃擱置。	物業投資者Tony小檔案

90後美國投資者：沽售部分套現 仍揸7伙

美國的按息多年來一直較香港為高，當地有女性物業投資者一直捱貴息，6年間按息由3.5厘升至5厘，但仍有方法與丈夫合力變出七個物業。

本身是90後的Kristin在香港出生，中二時隨家人移民美國，現於藥廠任職工程師。她稱，自小跟家人學投資，他們一直灌輸買磚頭保值的道理，故她在大學畢業時，決定買入人生第一層樓作投資，自己則仍與家人在三藩市海灣居住。

她認為，首次投資應要選擇個人較熟悉地區，而三藩市的家庭對三房戶需求甚高，加上當時樓價仍低水，具升值潛力。她在一二年以24萬美元購入一幢三房獨立屋，附設前後花園。事實上，當地業主偏好選擇以一次過現金交易的買家，因申請按揭手續繁複。由於有數名買家對獨立屋有興趣，家人建議若要突圍而出，宜以現金付款。有見及此，她向銀行申請延遲貸款，這種方式可讓買家先付現金購入物業，收樓後再申請按揭貸款。

年年加租半成抗通脹

對於剛畢業的職場新鮮人而言，申請貸款確有難度，幸當時美國經濟低迷，銀行對於貸款批核的入息審查較為寬鬆，而當時貸款利率為3.5厘。最後，她成功申請並先以現金購入物業，之後以2,000美元出租，帳面回報達10厘，扣除業主每年要繳付市值1.5%的物業稅以及按揭息率後，回報仍達5厘。

除息率上升外，賺取租金收入時亦要考慮通脹因素，故她每年會加租約5%。回想當初開始還貸款時，她指確要「慳住使」，如上班會帶三文治，有時同事邀請她一同出外吃飯，她會找藉口推卻，只為慳錢繼續買樓。

她指，現時與丈夫共持有七個物業，全數租出，租金收入足以抵銷供樓開支，但若美國未來數年持續加息，租金加幅或未能蓋過供款。

惟她認為美國樓價已到頂，貿易戰令經濟不穩，寧願沽出部分物業先行套現，待樓市下跌及市況明朗化後再入市。暑假及準備開學的月份屬全年樓市交投最活躍時期，故兩夫婦最新沽出鄰近大學區的兩房戶，套現近400萬港元，但仍有七個物業在手。

70後香港投資者：港或跟加息 擱置換樓計劃

早年用整副身家買樓收租的70後Tony，以20萬元本金變出八層樓，其中五層樓在日本，現在香港有三個物業的他，原擬今年換一層面積較大的自住樓，惟息魔將殺到，恐要將計劃擱置。

約10年前，他以約20萬元積蓄作首期，在長沙灣購入當時樓價僅70萬元的單位。至○八年金融海嘯，他資金增加，決定一開二，再買多一個單位，以70多萬元購入深水埗舊樓面積200方呎的單位，及後於西環添購自住樓。

轉戰商場舖 貪入場平

他指，幸在樓價急升前入市，加上當時低息，即使其後將單位加按後，按揭利息依然不足1厘，現時租金收入仍高過還款金額。現時三個物業每月共供款約2萬元，其中長沙灣及深水埗單位每月租金收入共約2萬元，自住物業變相可靠租金收入來供樓。

雖然近日銀行調高按息，但他指對自己沒甚影響，惟一旦九月美國加息，屆時香港銀行調升最優惠利率（P）的話，可能令原本打算今年換樓的他打消念頭，同時令持有物業的供樓成本增加，而出租物業的租金升幅有限，所以調高P對業主而言確是負面消息。最近，他開始留意深水埗的商場舖，因入場費僅約數十萬元，希望可透過商舖市場獲利。