置熱話題：三大新市鎮樓價鬥一番

九十年代被視為新盤「重災區」的將軍澳、馬鞍山及東涌區，曾經歷過供應源源不絕的年代，但九七亞洲金融風暴爆發，加上○三年沙士疫潮，一度令樓價暴跌至谷底。

隨着這三大新市鎮的社區及交通配套日漸成熟，區內居所成為用家及投資客入市熱選，樓價大翻身，不但走出谷底，而且跟隨大市重拾升軌。

部分升幅贏太古城

據美聯物業研究部數據，可以比較過去十年這三大新市鎮指標屋苑的樓價走勢，部分升幅比港島龍頭藍籌屋苑太古城還要大。有意在這三大新市鎮置業的人士，入市前不妨作個參考格格價。

馬鞍山 新港城十年急飆2.34倍

馬鞍山是沙田新市鎮的擴展部分，居住密度出名較低，又有優美吐露港海景相伴，講到居住環境可謂無得輸，更吸引是有「專屬」港鐵馬鞍山線貫通，區內物業是不少置業人士的理想安樂窩。

新港城	馬鞍山指標屋苑呎價比較

提起見證馬鞍山樓價起跌的指標屋苑，不得不提聽濤雅苑，開售樓花時正值九七樓市最高峰時期，首批建築呎價開價約6,148元仍大收旺場。及後亞洲金融風暴衝擊，部分買家無力供款要撻訂。九八年開售的2期貨尾單位，每呎售價更勁減至約3,000多元。部分高位接貨業主，即使長揸至近幾年才轉售，仍要蝕賣。

區內細價樓可看好

時至今日，馬鞍山樓價明顯收復失地。據美聯物業數據顯示，指標上車屋苑新港城，過去十年實用呎價勁升2.34倍，不但跑贏三大新市鎮的指標屋苑，升幅遠勝同期只升1.5倍的太古城。馬鞍山中心及翠擁華庭同期實用呎價亦漲2.2倍。

值得一提是，樓價曾大上大落的聽濤雅苑，近十年只升1.68倍，而以上一代馬鞍山豪宅樓王雅典居，十年間升幅僅1.46倍，跑輸其他馬鞍山指標屋苑。現時雅典居三房戶入場1,000萬元有找。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，由於樓市辣招，中上價屋苑樓價升幅不及近年熱搶的細價屋苑，只要樓市辣招政策不變，相信未來細價樓仍跑贏大市。中原胡耀祖稱，馬鞍山市中心入門價首選新港城，叫價500萬元。年輕屋苑最平可揀臨海而建的海典灣，一房戶叫價560萬元。

將軍澳 新都城兩房癲嗌570萬

相比起東涌及馬鞍山，將軍澳居住密度較高，但地理位置最近九龍市區心臟地帶，而且交通網絡四通八達，向來是中產家庭的聚居地。

新都城	將軍澳指標屋苑呎價比較

對於不少九十年代進駐將軍澳的居民來說，最深刻莫過於港鐵將軍澳線未通車前，要捱將軍澳隧道大塞車的日子，加上社區未成形，與今日配套成熟的中產社區，不能同日而語。

雖然將軍澳線於○二年開通，但沙士來臨令區內樓價直插谷底，新盤更掀起割喉式劈價戰，最經典是當時開盤的將軍澳廣場，首批單位平均建築呎價低過2,000元搶客，兩房戶最平100萬元有找，成為當時熱話。

樓價普遍累漲兩倍

經歷過樓市低潮期的將軍澳屋苑，近十年樓價拾級而上。據美聯物業數據，主攻上車盤的新都城及新寶城升幅最「標青」，期內實用呎價勁升約2.3倍。將軍澳廣場近十年實用呎價急漲2.15倍；將軍澳中心及九七將軍澳一代樓王東港城，同期均升逾兩倍。

不過，蔚藍灣畔及維景灣畔，近十年實用呎價分別只升1.62倍及1.7倍。港置劉浩勤認為，這兩屋苑的兩房戶尺碼較大，在近年單位愈細愈受上車客追捧下，難免受冷落。現時區內兩房入門盤首推新都城，最低消費約570萬元。

事實上，近年屋苑愈起愈豪華，不乏大單位吸客。劉浩勤指，現時最貴二手放盤為天晉1座極高層四房雙套房大宅，實用面積1,305方呎，叫價4,000萬元。

東涌 藍天海岸入門盤520萬

東涌新市鎮位於大嶼山北部，因坐擁港鐵東涌線優勢，加上赤鱲角國際機場近在咫尺，樓價又是三大新市鎮中最相宜，吸引不少置業人士，除了「穩膽」機組人員外，亦不乏中外人士，客源甚廣。

藍天海岸	東涌指標屋苑呎價比較

要描述這個新市鎮的發展初期，用荒山野嶺來形容並不為過，尤其是首個落成公共屋邨富東邨九七年入伙初期，港鐵東涌線未通車，周邊配套未到位，便利程度難與今日相比。

映灣園十年僅升1.7倍

跟其他新市鎮一樣，東涌發展初期開售的私樓以平價招徠。九九年開售的首個東涌私人屋苑東堤灣畔，首批單位以建築呎價3,138元突圍，較機鐵沿線上蓋屋苑低三成。之後登場的映灣園愈賣愈平，沙士年開售的映灣園2期首批單位平均建築呎價1,560元，較1期首批勁減28%，入場費110萬元，比今日車位價還要平，見證東涌樓市起跌。

據美聯物業數據，雖然東涌樓價未追上將軍澳及馬鞍山，但近十年升幅仍然可觀，其中藍天海岸升得最勁，十年間實用呎價漲2.13倍。最近港鐵東涌站旁的東堤灣畔及「姊妹」盤海堤灣畔，近十年實用呎價升約2倍；反觀映灣園過去十年只升1.69倍。

美聯李錦榮表示，現時區內入門盤要數藍天海岸及近年入伙的星薈一房戶，入場費分別為520萬元及590萬元；兩房戶首選映灣園，實用面積541方呎，叫價595萬元。另外，東涌也有大碼單位供應，現時最貴為映灣園5期海珀名邸洋房，實用面積2,355方呎，叫價2,650萬元。

東涌將軍澳投資潛力優厚

三大新市鎮居住環境各有特色，但發展潛力又如何？萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，東涌受惠港珠澳大橋等基建，未來有望扮演珠三角經濟「橋頭堡」角色，加上近大嶼山新發展區，發展潛力最優厚。

馬鞍山環境佳 配套不足

至於將軍澳社區配套完善，置業需求殷切，更重要是經過多年發展，不再是以往新盤重災區，惟要留意交通配套有點追不上發展，若區內車位不足及將軍澳隧道塞車等有所改善，將有利區內樓價走勢。

馬鞍山雖然居住環境佳，未來港鐵沙中線通車後，將吸引更多住開港島及九龍的人士進駐，可惜區內醫療、零售等配套不足，發展潛力難及其餘兩區。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，若要投資穩健，首選將軍澳，尤其政府總部計劃落戶該區，有助商業人口增長，帶動樓價。他認為，港鐵康城站一帶住宅樓價比其他將軍澳屋苑平一截，加上未來社區配套會日趨完善，前景看高一線。

至於想博有顯著升值空間，他認為不妨考慮東涌，雖然東涌樓市未必受惠港珠澳大橋效應，但政府大力拓展東涌新發展區，對區內樓價有帶動作用。