規管發水樓 政府玩踢爆

本港新落成住宅單位愈來愈不實用,政府昨日首次披露屋宇署一項以近四十年的單位設計比較,也證實了不同年代、面積相若的住宅單位的實用率其實愈縮愈細,由一九七二年的九成三大跌至現時僅七成六,新樓外牆卻加厚三倍,單位分攤公用地方面積佔建築面積比率亦高達兩成。而建築面積大了,實用面積卻反其道而行,原因正是發展商大肆興建「發水設施」所致。

政府出招 發水上限一成

因此,政府決定出招打擊,明年四月一日起,所有新建樓宇「發水率」以一成為上限,同時收緊窗台設計規限及預製外牆寬免厚度、取消豪華大堂寬免等,另要求新樓要符合完成綠色建築評級、提供能源效益數據及多項可持續發展建築設計要求才可享有寬免。

屋宇署翻查圖則及售樓書,比較七十年代至今的住宅單位資料,以實用面積屬約八百平方呎的單位作對比,發現一九七二年時單位實用率可達九成三,但隨着外牆加厚、窗台增大及分攤公用地方面積增加,實用率逐步下跌至現年僅七成六,單位以建築面積計名義上為千呎豪宅,但當中兩成面積實為分攤公用地方面積,亦即大部分來自發水樓面(見表一)。

曾蔭權亦承認,港人並不仇富仇商,只是不滿個別發展商的賣樓手法不誠實。發展局局長林鄭月娥昨指出,要杜絕縮水單位情況,需與限制發水樓及提高一手樓宇銷售透明度互相配合,決定將環保及完善生活設施的發水上限定於一成,部分設施則會收緊甚至取消寬免限制,例如住宅的尊貴式入口:「我個人從來不認為點解本港的住宅需要尊貴入口、雲石大堂同水晶燈!」

新樓要享有一成寬免須符合五個先決條件,除提交香港綠色建築議會BEAM Plus評級及能源效益數據外,亦要符合三項可持續建築設計指引,即地盤面積逾兩公頃要做好樓宇間距及通透性;若位處街道的寬度不足十五米就要將樓宇後移,提供七點五米闊、十五米高的街道峽谷;佔地逾一千平方米項目已要達到兩成綠化覆蓋率,逾兩公頃項目更要做到三成上蓋綠化。

林鄭月娥相信措施對限制發水樓可起很大作用,認為只要遊戲規則公平一致及透明度高,發展商不會有大意見,也不影響政府賣地收入。她又預告來年勾地表會有更多住宅用地,但強調每年推出可建兩萬私樓單位的土地並非硬指標,只是開拓土地儲備的參考,政府對維港外填海無既定立場,暫亦無意將郊野公園變住宅地,惟認為公眾應持開放態度,不能永遠拒絕移山填海。

龔仁心:措施可穩定市場

環保觸覺歡迎管制發水樓新措施,認為上限定於一成可以接受,但期望政府在新措施生效前不要主動賣地或推出港鐵上蓋項目,以免發展商可趕搭發水樓尾班車。林鄭月娥解釋,沒預留時間讓發展商趕尾班車,只是草擬作業備考需時,申請BEAM Plus評級也需兩至三個月,相信建築圖並非「隨便話要趕入則就可以趕到」。地產建設商會稱最快下周商討新政策。

華懋集團主席龔仁心回應指,新政策非針對特定發展商,大家最初或有不習慣,但措施對穩定市場有好處。」

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