名家筆陣：辣招苦果逐漸浮現

首先是我們的零售市道不景。一五年本港零售整體貨值下跌3.7%，這是繼一四年下跌0.2%後進一步的下瀉。零售整體貨值下跌有多個因素，中國經濟下行、人民幣貶值、「鳩嗚」趕客、反水貨行動等都是原因。

打擊換樓拖累經濟

不過，號稱辣招的額外印花稅大大打擊換樓活動，亦大大打擊由換樓活動帶動的經濟活動，包括因換樓重置的傢俬電器等；因辣招引致收入減少的人士消費亦減少。

有報道稱：綜合土地註冊處最新數據所得，去年錄得41,301宗二手住宅買賣登記，按年再跌17%，創九六年有紀錄以來的歷史新低。按價格分類的物業組別作劃分，樓價500萬元以下的四個細價組別中，價值200萬至300萬元的交投萎縮尤其嚴重，只錄4,546宗登記，按年急挫53%，反映換樓活動非常疲弱。

上車置業首當其衝

其次，辣招苦害其本意協助的人士，細單位因二手供應短缺而售價急升。不過，置業者不少其實付不起那麼高的價錢，既要加二按借足八至九成，不少還要左湊右湊由家人協助籌措首期。

近月樓價拾級回落，細單位跌幅偏偏特別凌厲。居屋龍頭富強苑一個兩房單位，實用面積401方呎（建築面積526方呎），今年初以269.5萬元（未補地價）易手，實呎6,721元 （建呎5,124元），較去年高峰期時成交實呎約9,616元，低約三成。高峰期購入的業主轉瞬間變成負資產業主，卻是最承受不了損失的置業者。

支持辣招的人會說：要是沒有額外印花稅，樓價會升得更多，亦會跌得更多；造成的負資產問題可能更嚴重。他們認為，額印是需求管理，把投資和炒賣的需求篩走，留下真正有自住需要的買家。由於增加供應需時，在供應滯後的大前提下，推行需求管理是恰當的權宜之計。

自由市場保護基層

然而，要是沒有額印，換樓客多了，上車二手樓供應也會大增。大家或仍記得九七年樓市處高峰時，政府曾勸喻擬首次置業人士買舊樓，指不少舊樓價錢仍不太貴。事實上，那時地產代理有眾多鎖匙盤供買家隨時睇樓。可見換樓活動多了，即使豪宅或會升得更多，細樓價反而會因二手供應增加升慢了。中大型和優質樓樓價縱然跌，如果買家承受能力強，樓價逆轉時，他們也不致太傷。

沒有需求管理的市場，形同以價格配給（Price Rationing）的方法把短缺的單位，賣給經濟能力最高和最願出高價置業的人士。表面上，自由市場下，經濟能力較低的人士沒法上車，但其實反而是保護了他們免招損失。既然新供應只不過要待一點時間才推出，就讓他們等好了。

何濼生　

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺南大學經濟系兼任教授。

作者：何濼生