港加息料提速 高盛估樓價挫15%

卓百德憂市民供樓負擔

高盛表示，由於市場缺乏主要新盤推出，加上銀行按揭門檻提高及樓價升幅高於薪酬增長，令本年首季度住宅成交量按季和按年分別減少21%和27%。

該行估算購買中小型單位收租的每月有效現金流（即租金收入減去按揭還款）今年首季出現負數，即租金收入少於按揭還款。該行指，未來如果按揭利率升130點子，樓價要相應跌15%，才可達致收支平衡。

該行維持樓價未來幾年跌15%的預測，惟今年或有5%升幅，維持新鴻基地產（00016）「買入」投資評級，但把恒基地產（00012）的投資評級由「中性」降至「沽售」，以反映該公司盈利前景較低，發展風險較高，以及短期內難有大幅農地可轉住宅發展等因素。

星級分析員卓百德（Peter Churchouse）則估計，未來十二個月香港銀行同業拆息（Hibor）會升130點子，供樓負擔比率會相應惡化。然而，來自內地的購買力仍然不俗，另方面住宅供應量雖增，但仍較長期平均每年2.4萬至2.9萬個單位少，這些都利好樓價。

雖然租金回報可左右買家入市意欲，但卓百德認為，小型住宅單位的按揭利率需要高於租金回報率逾200點子，才會引發樓價明顯調整信號。以目前小型住宅租金回報率達三厘或以上來看，按揭利率即使升至3.75厘亦難以觸發樓價大跌。特別是目前市場租盤缺乏，租金可望維持在較高水平。

湯文亮：有樓人士當然睇升

紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為，不少剛購入物業或打算短期買樓的人當然看樓價會升，但現實是否如此就有待證實。

他指出，這情況正與樓市辣招開始的時候相反，當時不少賣了樓的人亦深信樓價會跌，但那只不過是他們的意願，樓市並無下跌。

資深投資者吳龍飛指，近日連沙田細單位呎價都炒高至1.8萬元，直言香港樓市已「畸形」，預期樓市十月之後勢必回落。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則料，今年第二季後中原城市領先指數有機會上升至185點，而第三季隨着銀行加息等因素，或會出現調整，惟整固後可於第四季重踏升軌，至年底可重返185點水平。