八成屋苑租金回報跌

據利嘉閣最新截至二月份數據，50個大型屋苑中，佔逾八成平均租金回報率按年出現下跌。九龍灣德福花園二月平均實用呎價約14,013元，較去年同期的12,084元升約16%，但呎租變化不大，約為32.5元。因而令回報率在一年間由約3.3厘回落至2.8厘。

淘大樓價飆22%贏租金

利嘉閣郭樹坤稱，德福花園實用面積約500方呎單位，現月租約1.7萬元，由於相近月租水平，在啟德新盤及鄰近樓齡較新屋苑亦有選擇，故令該盤租金未有上升，相反屋苑買賣入場費約750萬元起，較去年已升約100萬元。資料顯示，該屋苑Q座高層戶，近期以1.72萬元租出，實用呎租僅約30.8元。

鄰區的牛頭角淘大花園情況相若，期內平均呎價更升約22%至15,745元，但呎租按年只微升約4%至36.6元，回報率同跌至2.8厘。市場指出，該屋苑現時入場費約500萬元起，較去年同期已升約70萬元，而同類單位月租僅微升數個百分點至1.3萬元起，故租務表現保持不俗，上月至少錄得27宗租賃成交，而本月暫錄約5宗。

大興花園回報僅2.8厘

新界細價屋苑因租金涉額較細，一向受租客歡迎，但自今次樓市升浪開始，此類單位樓價升幅最癲，拖累回報表現。大興花園平均實用呎租年升約6.2%，由24.2元升至25.7元，但相比實用呎價上升21%至10,951元，仍有大段差距，回報率由3.2厘跌至約2.8厘。

美聯高文帆稱，大興花園現有約10個租盤，當中實用面積394至419方呎單位，月租入場費約1.1萬元，與去年同期僅高約300至500元，但同類單位一年前平均成交價約430萬元，但現已升至約500萬元。屋苑上月錄約18宗租賃個案，當中2期9座低層戶，實用面積447方呎，成交月租僅1萬元，實用呎租約22.3元。至於四月份暫錄3宗租賃成交，平均實用呎租逾25元。

十大屋苑中，以東涌映灣園租金回報率跌幅較顯著。該屋苑平均實用呎租按年升4.3%至26.4元，同期平均呎價升幅達21%至11,064元。美聯黎景南稱，東涌東環一六年底開始陸續入伙，由於租盤量多及租金吸引，故有不少租客轉投，令映灣園租金受壓，該屋苑實用面積470至565方呎兩房戶，過去一年月租維持約1.5萬元水平，而入場費已升破「六球」，現約640萬元。

荃灣中心月租1.15萬起

現時僅約10個屋苑能穩守3厘以上回報。美聯鍾家豪稱，荃灣中心租務交投穩定，租客多為鄰近工貿區上班族或新婚客，租金回報率普遍逾3厘。屋苑實用面積約320餘方呎單位，月租約1.15萬元起，以同類市值約430萬元計，回報率約3.2厘。該盤上月至少錄逾15宗租務成交，包括12座中層實用面積324方呎單位，成交月租近1.28萬元，實用呎租達39.5元。

資深財經專家林一鳴預期，租金升幅難以追上樓價，但相信即使回報率下跌，亦不會對樓價構成壓力，除非加息後，供樓利息高於物業租金回報率，屆時才對樓市有影響。