圖/文:探射燈小組
一:法例存漏洞
不少業主誤以為將單位改建成劏房,不受法例監管及毋須向當局申請,資深建築測量師陳華偉直言是誤解。他指出,《建築物條例》列明,對樓宇結構沒有影響的工程才獲豁免,「百分之九十九的劏房對樓宇結構一定有負面影響。」而屋宇署在巡查或收到投訴才發現樓宇結構被破壞,卻未能即時解決問題,故署方必須檢討現行條例以堵塞漏洞。
二:裝修無參考圖則
自塌樓意外發生後,裝修工人的資歷和監管備受質疑。有資深裝修判頭指出,不少舊樓沒有圖則,部分師傅會自行量度牆身厚度畫圖,或憑經驗和感覺行事,「通常四吋牆可以拆,六吋就考慮,八吋以上就唔掂得!」不過,陳華偉稱,現時有紀錄樓宇的批准圖則均可上網查核,但全以英文寫成,不少裝修師傅不知有此渠道,也未必看得明白。
三:為慳錢懶理鋼筋生銹
唐樓或舊式大廈的按揭比率不高,業主付了大筆首期後,不願再花費裝修。如油麻地區不少舊樓牆身石屎剝落,露出生銹鋼筋,部分更出現十呎長裂縫。有工程公司負責人坦言,十個業主九個「慳皮」,「部分牆身裂開、發霉,一鑿就見到鋼筋分開兩截,維修費只係三、四千蚊,但業主都慳番唔整,只加層批盪掩飾便算。」
四:主力柱開窗
一般唐樓建築以橫樑和支柱作主力支撐,部分單位業主為免套房無窗,就算明知唐樓的支柱動不得,也要求裝修師傅強行鑿穿支柱開抽氣口通風。記者在深水埗一帶舊樓觀察,發現一幢七層高的唐樓,其中四樓及七樓兩個單位無端多了窗戶,疑有人自行在牆身「開窿」。有建築測量師指出,此舉會影響樓宇的抗火功能,「到有事時才追究就太遲。」
五:加牆減柱危機
劏房拆牆拆柱的情況十分常見。在土瓜灣出租劏房的業主楊先生說,改裝單位時先拆去所有牆,再砌磚作分隔,「每件磚打直放,可以偷多啲位。」有裝修業人士透露,部分業主為「用盡」面積,更將主力柱「偷薄」,以騰出更多空間。陳華偉警告,樓宇結構不能胡亂更改,如部分支柱連接樓上樓下,作吊重而非承重用途;而加建的牆若非坐正在橫樑處,只會令樓宇百上加斤。
六:加高地台藏水渠
「漏水是石屎的毒藥。」劏房內每間套房需加建廁所及增高地台藏污水渠,陳華偉直言,若喉管長期滲水,不出數年石屎就變得脆弱。他亦指出,地台加高六至九吋,應使用每立方米八百至一千二百公斤的輕石屎,但需預訂及較昂貴;若使用普通的英泥沙石屎,每立方米則重達二千至二千二百公斤,「樓面負荷好大機會超載。」
七:黑工當道
改裝劏房的工程費少則數萬元,多則二十至三十萬元,業內僱用黑工情況猖獗。行內人士指出,有判頭聘請持行街紙的南亞裔工人或持雙程證的內地人工作,日薪約三百元,較本地工人便宜一百至二百元;部分無良僱主甚至壓價至日薪百多元,但大部分黑工沒有相關資歷或經驗。
拒立例管制政府麻木不仁
塌樓危機令舊樓業主成驚弓之鳥,上周大角咀又有舊樓引發冧樓恐慌。同樣舊樓林立的尖沙咀區,其中一幢大廈有八成單位改裝成套房,業主立案法團多次向政府要求監管劏房卻不得要領,直斥政府麻木不仁。
尖沙咀柯士甸大廈是著名的「劏房大廈」,大廈已年逾半百,全幢大廈八十二個單位中,近八成劏成套房或板間房出租,其中一層六個單位被分割為三十二間套房,「單位」數目大增逾四倍。住戶數目增加,加重大廈公共設施使用壓力,保安問題亦由此而生。
該大廈業主立案法團主席兼區議員關秀玲坦言,五年前已提出立例管制劏房,但至今未有回應。自馬頭圍道塌樓慘劇發生後,業主更人心惶惶,擔心劏房影響大廈結構,「劏房問題政府一直話無法例監管,我哋都驚呢度分分鐘會冧!」
租金回報高 劏房蔚然成風
劏房蔚然成風,最大誘因是高租金回報率。業主楊先生九五年以五十三萬元購入土瓜灣一舊式大廈單位,面積五百八十呎,月租五千六百元;數年前他自費兩萬多元將單位改成三間套房,每月合共有八千六百元租金收入,租金增幅高達五成三。
楊坦承,劏房的租金回報率相當吸引,其單位現時已升值至一百二十三萬元,「扣埋差餉雜費,每年租金回報率有成十幾厘。」他指出,過往套房租客以中年漢或新移民夫婦為主,近年則以廿多歲的年輕人居多,部分更是同居男女,當中亦不乏領綜援人士租住。
雖然劏房的租金回報可觀,但亦要承受被「走數」的風險。「舊年有個後生仔冇交租半年,最後仲搬走部冷氣機。」經此一役後,楊嚴選租客,每有租客欠租一個月,即時截水截電,並換上新鎖,「見過鬼都怕黑,所以逼住要咁做。」