亞洲3地樓市尋寶

南韓：推逾20「辣招」 樓價仍破頂

「韓流」相信大家都不感陌生，但當地樓價如何？原來南韓樓市熾熱，樓價近年持續攀升，特別是首爾更見嚴重。南韓樓價指數顯示，今年1月份為109.9點，按月升1.1%，續創有紀錄以來新高。即使當地政府出招打壓，過去3年推出超過20項「辣招」，包括大幅調高多項針對擁有多間物業人士的稅率，以壓抑投資需求，但樓價依然高企，當地人上車困難。

根據海外房地產平台資料顯示，位於首爾市郊一個三房單位，建築面積約968方呎，叫價4.72億韓圜（約331萬港元）。

首爾市中心兩房叫400萬

位於首爾市中心南營站的兩房單位樓花連車位，建築面積約500方呎，索價5.7億韓圜（約400萬港元），建築呎價約8,000港元。

南韓國稅廳發行的2020年國稅統計年報顯示，於2019年底結算的南韓勞動者人均年薪為3,744萬韓圜（約26.76萬港元），與前一年相比增加2.7%。不過，由於貧富懸殊嚴重，一般上班族根本負擔不起在首爾買樓。

撇除高收入人士之外，南韓仍有很多人活在平均水平之下，根據資料顯示，南韓目前沒有正式職業，靠着打散工的人多達740萬，他們的平均年收入為807萬韓圜（約5.8萬港元）。可見該國的薪酬水平仍未追得上樓價。

印尼：雅加達呎價僅香港一成

印尼現時是新創公司落戶的熱門選址，尤其是首都雅加達，為應付日益增長的住屋需求，不少公寓發展項目將陸續於2022至2023年落成，將提供過千個全新住宅單位。

不過，印尼政府對住宅買賣有諸多限制，可說是全方位管制，故此樓價穩步上揚，升幅有限。首先，住宅設最低售價，泗水為約83萬港元，最貴的雅加達為165萬港元。目前在雅加達市中心，一間三房二手住宅，面積2,690方呎，開價約480萬港元，呎價1,784港元，僅是香港平均呎價的一成。

峇里別墅僅賣170萬

而度假聖地峇里島更是極受西方國家人士青睞，不少人在當地置業，放假時當作度假別墅。根據當地房地產中介網站資料，在峇里一間新落成千呎別墅，兩房連傢俬、私人泳池及停車場，折合僅約170萬港元。不過，交通或會較為不便。

印尼直到2015年才開始放寬對外國人買樓的限制，但外國人目前仍只可擁有物業的租賃業權，亦即是物業使用權。而且每個家庭只能擁有一個物業，大大限制了投資客炒樓，亦保障了當地居民的住屋需求。如果以公司名義買入物業出租，就要繳納物業租金收入稅，稅率為10%。不過，隨着經濟發展，預期當地逐步放寬買樓限制，相信未來數年會有愈來愈多外國人買入印尼物業自住。

越南：外資撲入 河內可追落後

越南作為新進的東南亞旅遊勝地，河內、胡志明市及峴港等城市面貌都有翻天覆地的變化。隨着越南經濟不斷發展，可望帶動樓市上升。

抗疫成功 交通愈趨完善

越南在新冠肺炎疫情中成為「模範生」，當機立斷採取封關，確診人數相對低。而受惠於中美貿易戰，大量外資棄中國而將工廠遷到當地，越南經濟仍錄增長，成為疫情中一大投資亮點。外國人員及資金進駐當地，勢帶旺越南樓市及租務市場。

當地政府加快推動地鐵、新機場及道路等基建，胡志明市首條地鐵線將於今年啟用，第二條線今年亦即將動工，預計2026年通車。另外，首都河內地鐵亦將於第一季通車。隨着交通基建陸續完工，帶動市內人流流通，預計樓價將進一步攀升。

當地現時沒有官方樓價指數，但一般相信當地樓價未被炒高。當地的地產代理報告指，今年首季樓市交投創4年來新低，惟公寓和細價住宅價格相對硬淨。大城市之中，河內樓價相對落後於胡志明市，幅度約為10至15%，相信有追落後空間。

越南地產市場由2015年起才開放給外國人買樓自住或投資，但不少細節上仍有限制，例如在越南每個公寓小區，外國人擁有的單位總數不能超過30%，外國人一定要親身前往當地，並要在當地開設戶口進行交易，而且不能敍做按揭。