「北水」自今年初大量湧港，除了推高股市，對香港的影響力更是有增無減，卓百德相信，香港樓市充斥更多內地資本，也是自然而然的事，因為隨着中港兩地融合，會有更多內地企業在港設立公司、更多內地人來港工作及居住，繼而為香港樓市提供支持。
他續指，內地影響力於過去10年一直加深，對於城市的控制也只會愈發加深，但往往不會採取單行道（One-way street）方式，即內地傾向「開啟一扇門」，如做實驗般作多番試水溫，一旦出現問題則改變一下規則。以港股為例，以往「北水」經港股通掃貨力度只是小幅流入，到今年單日淨流入規模曾高達200多億元，也引證了內地傾向試水溫的做法。
他認為，如今內地更積極開放資本市場，也有利香港繼續為內地市場扮演更重要的角色，相信內地資本流入規模只會持續擴張，作為港人只能接受，「We'll just live with that」。
惹人關注的是，香港在「紅潮」進逼之際出現賣樓移民潮。卓百德認為，只是社會把這些負面影響放大，實際個案並不多，對香港樓市影響不大。他稱，豪宅平均3個月的成交量也接近過去5年走勢，反映樓市穩定。因此，他對本港樓市看法維持樂觀，料住宅樓價今年仍錄5%升幅。他補充，由於開發商的合同銷售及利潤相當「硬淨」，看好估值已跌至近歷史最低位的地產股能反彈。
不過，本港寫字樓就另當別論。雖然中環甲級寫字樓平均租金已自2019年高位下挫約兩成，但他相信本港寫字樓市場仍未走出谷底，料租金仍會再跌7%。他解釋，疫情加速「在家工作」趨勢，相信會有更多公司縮減寫字樓租用面積。
官方數據同時顯示，香港註冊公司不斷下跌，加上港府預計未來兩年新竣工寫字樓數字持續低企，需求及供應端維持疲弱下，租金水平難以做好。值得留意的是，由於地產商會放緩開發寫字樓項目步伐，他料今年空置率只會由現時的8%小幅上升。