理財Campus：憂賺息蝕價 房託「錢」景解惑

為何REITs具穩定收息效果？

REITs持有的物業涵蓋商場、寫字樓、停車場及酒店等。公司可透過將資產增值，如翻新商場，改善其軟件及硬件設施，藉此調升租金，並提升項目估值。據證監會規定，REITs的股息比率最少須達90%，即是要把至少九成利潤派給股東，若股價穩定，則可達致財息兼收的效果。

領展年內大跌「神股」不再？

被稱為REITs界「神股」的領展，二○○五年上市至今，只有三年錄得股價跌幅，過去10年的累積總收益率（股價及股息再投資回報）逾4倍，年度化總收益率亦高逾18%，一直深受退休基金及機構投資者歡迎。但受社會事件及疫情衝擊，領展年內股價滑落逾26%，大幅跑輸恒指。

勤豐連敬涵指，領展股價恐未見底。（資料圖片）	華晉馮宏遠表示，投資美股REITs較着眼於股價升勢。	香港及美國上市REITs部分年內表現

領展主力經營逾100個公屋及居屋商場、辦公室，以及管理約5.6萬個車位。近年領展更將物業組合進一步拓展到內地以至澳洲悉尼。據官網資料，其備考物業組合估值超過2,200億元。

早前領展預警，截至今年三月底止年度業績將錄虧損淨額，幸短期內維持穩定派息。

目前是食息族撈底之時？

上周五「港版國安法」觸發股市大瀉，領展更少有地大插逾10%。市場人士普遍指出，如今疫情對社會的困擾降溫，但新一波社會事件捲至，勢必削弱市民的消費意欲，零售、收租，以至REITs的經營壓力未有解除。

勤豐證券資產管理董事總經理連敬涵稱，疫情轉趨穩定，市民出外用膳及消費增加，但疫情令香港失業率飆升至5.2%，失業大軍新增4萬人，而首季本地生產總值（GDP）按年下跌8.9%，預期經濟全面復甦需時。

他認為，領展過去不斷出售旗下優質物業，「好多值錢嘅都已經沽晒，剩番估價較低嘅好難賣出。本地發展可以話『零』，要靠『食老本』，想發圍就要靠海外拓展」。所以他認為目前不是撈底的時間，深信股價未跌完。

華晉證券資產管理投資總監馮宏遠則建議，若投資者打算中長線收息，則只宜將部分本金以平均成本法分注買入。

其他香港REITs表現又如何？

若論本港上市REITs的股息率，普遍有3至10厘，但若股價愈跌愈低，投資者或「賺息蝕價」。

年內全線跌 個別挫逾四成

的確，今年股市滑落，本港上市的REITs股價全數錄得下跌，部分更跌價逾40%。

此外，投資者要留意REITs的投資組合，如置富以管理私人屋苑商場為主。泓富（00808）、富豪（01881）及冠君（02778）則分別投資於酒店及寫字樓物業，相對較受經濟周期所影響。

事實上，部分REITs所持有的物業若在香港以外，除要留意當地的租務市場走勢，當中亦涉及匯率風險，兩者均會對公司業績帶來潛在影響，如越秀（00405）及匯賢（87001）的收入就以人民幣計價。

仍有正回報的REITs可吸納？

事實上，今年美國上市的REITs表現較出色，部分股價升幅逾10%，而由於美股可以一股交易，所以上述美股REITs的入場費僅五百多至逾千港元。

美股有得諗 科技概念受捧

近期與科技概念有關的REITs最受捧，如主要出租電塔的美國電塔及皇冠城堡，經營數據中心的Equinix，以及數位不動產信託。論市值計，最細的DLR市值已逾2,800億元，規模比領展大得多。而美國市值最大的REIT則為美國電塔，其在美國擁有、經營及開發無線通訊及廣播塔。

馮氏稱，投資美股REITs有別於香港，較着眼於股價升勢，主因當地股息率不多，以AMT為例亦僅2厘以下，且外國人要繳30%股息稅。當地較重視公司的再發展，公司大多會回購股份，先有「前景」再看「錢」景，所以要做好心理調節。