創富奇財：投資海外物業財俊有貼士

加拿大　藺常念：租金唔夠冚供樓

擁有加拿大國籍的智易東方證券行政總裁藺常念於兩年前，以近100萬加元（約592萬港元）購置位於加拿大多倫多央街（Yonge Street）的900多方呎公寓。他指，「加拿大無香港咁熱、空間大、環境靚，但喺當地生活就悶啲。買加拿大樓主要係因做經紀嘅親戚推介先買。」他提醒，投資海外物業，絕不能奢望發達。

管理費高昂 稅項眾多

他指，其物業的租金回報逾4%，但扣除稅項後減半。他嘆道，比買滙豐控股（00005）所收取的利息還少，且每年加租幅度限於1.8%內。而非加拿大國籍或永久居民，在個別地區置業，更需向政府額外繳付物業估值的15%作海外買家稅。其他稅項包括住宅物業稅、土地稅及經紀佣金等。他說，在加拿大置業投資者要有心理準備，租金收入未能抵銷供樓開支。

財金達人的海外物業	智易東方 藺常念	智易東方藺常念於加拿大多倫多購置900多方呎公寓作投資用途。

他斷言：「成日去先好買，搵人管理好貴。」所以，找租客及管理物業，他事事親力親為。幸好，當地每年收幾十萬個新移民，剛性需求大，而他的物業也一放即租出。其租客是移民遷至，原本曾擔心是麻煩客，但該租客竟願一次過繳一年租金，即時令他釋懷。

勤豐連敬涵於一七年買入鄰近馬來西亞雙子塔的住宅樓花。	萊坊林浩文認為，面對英國脫歐，民生區的住宅單位較易出租。	英國倫敦市貌

醫療水平或不及香港

他購置該物業純屬投資，暫無意移民加拿大，並指，「我未退休，若依家過去住，會無工開無收入。」近月香港社會不穩令更多港人考慮移民，他提醒，如果基於要移民而置業，就要小心考慮移民的必要性。第一，移居當地能否找到適合你的工作。若在港從事基金經理，可賺年薪近1,000萬元，但移民後，恐怕難找相同薪酬的職位了。但若從事水電技工等行業，則非常吃香。

第二，你有沒有足夠儲蓄，因未在加拿大住滿十年是不可享有社會福利。他推算，兩人家庭每月生活開支至少要預3,000加元（約17,700港元），當中包括2,000加元租金開支。粗略估計，住十年共需40萬加元（約237萬港元）。他補充，當地交通費亦不便宜，每程逾20港元，但物價算合理。惟他聽聞當地醫療服務水平不及香港，有朋友移居當地後，仍專程回港醫病。

馬來西亞　連敬涵：揀旺區易租易沽

勤豐證券資產管理部董事總經理連敬涵於一七年以近300萬港元，買入一間位於馬來西亞首都吉隆坡市中心鄰近雙子塔的住宅樓花。單位實用面積超過500方呎，呎價近2,500馬元（約4,700港元）。他指出，地段旺的細單位易租易沽。

購買樓花分階段付款

原來買馬來西亞住宅樓花，可攤分更長年期付款。他說，一般住宅物業由起樓到落成大概要三至五年。記得初時他只需付一成首期，待起地基時再多付一成。其餘的八成樓價就在你購入的單位樓層準備施工時才需繳付，即住更高層，就有更多時間準備資金了。而這繳費方式保障買家，以避免一旦買入爛尾樓，最終一鋪清袋的風險。另外，買樓花宜爭取第一批揀樓，食頭啖湯，讓你買入更平，景觀、位置及坐向更佳的單位。

購入當地樓可以享有移居的便利。馬來西亞設有第二家園計劃MM2H（Malaysia My Second Home Program），容許國家所承認的公民申請，以長達十年居留簽證居住在馬來西亞，而不用放棄原有的國籍。

非本地人可做70%按揭

他提到，若然成功申請MM2H，物業買家可向當地銀行敍做高達七成樓宇按揭。相比非本地居民只可敍做逾五成按揭，則前者較着數。

另外，MM2H申請人可攜帶配偶、年齡21歲以下的未婚孩子及60歲以上的父母一同前往馬來西亞居住。而申請人的孩子可享受當地的教育待遇，而成人在投資、買樓及做生意亦可享稅務優惠，而簽證可無限期續簽。

他後悔買樓時無順便經發展商申請MM2H，如果現時申請，就要自行處理，另要收費。惟他提醒，MM2H非入籍，所以沒有參政權。

英國 林浩文：樓價長線可炒上

萊坊執行董事及估值及諮詢主管林浩文去年在倫敦核心Zone 2地區買入一間住宅樓花。萊坊資料顯示，倫敦樓價冠絕全國，其平均呎價為1,200英鎊（約11,500港元）；若單位面積五百方呎，樓價近600萬港元。他說，面對英國脫歐，Zone 2民生區的住宅單位較易出租。

鎊匯挫 樓價變相打折

評估海外物業值博率要考慮目前租金、樓價及匯率水平。英鎊兌港元自脫歐以來下跌逾15%，而樓價同期亦跌逾8%，變相目前購置英國物業共享約25%折扣。他說，如果英鎊在買樓後先跌後升，香港買家可賺匯價，因一般樓宇未完工前，買家只需繳兩成首期，其餘八成會在未來一至兩年才逐步清還。他長線睇好英國經濟，料樓價也會炒上，匯價亦會企穩。

短炒可吼東南亞盤源

不同投資年期應有不同選址，他建議投資者短炒東南亞物業，中線投資內地發展潛力大的地區，長線買英國物業。雖然英國、美國、澳洲及加拿大的預期住宅樓價升幅未有柬埔寨、泰國及越南的顯著，但前者有更高抗跌力，投資風險較低。

然而，不少香港銀行都有提供海外物業按揭服務，但僅限於部分國家，所以買家做投資決定前應到本地或海外銀行查問清楚可行性及條款限制，令自己有更好的財政預算。他估計，如果買家可以付三至四成首期，每月租金收入應能抵銷按揭供款。

留意地皮租用契期限

物業地契種類繁多，有分永久契及租用契。租用契設有限期，例如250年或999年。租契結束後，大業主有權收回所有土地使用權。他提醒，買家必須在簽約前看清條款。如果對條款細項有疑問，應該找一間可靠的中介代理查詢。