理財Campus：「70後」擁3層樓仲租屋住？

早年打工借十成按揭上車

現為生意人，又為投資導師的諗Sir早年從事銀行業，他於○九年以銀行職員身份貸款，並借足十成按揭，完全不用付首期，按揭利息僅1厘，當時購入樓價約200多萬元的荃灣三房單位。

諗Sir表示，由於自己在銀行上班，接觸到不同的金融產品，留意到不少客戶炒股均是蝕錢收場，明白單靠投資股票難以發達。其後他轉到按揭部門工作，增加了對樓宇按揭的了解，發現物業為不錯的投資工具，住宅亦為生活必需品，值得研究一番。

雖然他當時還未結婚，但知道銀行職員的按揭利息低，加上當年樓價不高，所以便決定購入人生第一層樓，購入後半年將單位短租，其後結婚才收回自住。雖然單位為二手樓，但諗Sir只更換冷氣機及進行基本裝修便將單位出租，月租12,000至13,000元，回報率超過5厘。即使在結婚後單位轉作自住，他亦未花太多心思在裝潢上。

諗Sir指，大部分人會覺得第一層樓要豪裝，但自己認為，三、四年後或會換樓，又或者在小朋友出世後要轉換新環境，所以不值得豪裝，建議打算上車的年輕人，不必花太多錢在裝潢上，預算少於10萬元為佳。此外，買樓前宜學一些基本的裝修知識，須知浴室及廚房的裝修費用最貴，睇樓時要留意水喉及窗戶，如結構穩妥則可減省日後額外的裝修費用。

以租養租 $28000住萬景峯

部分投資者買樓時着眼於地區的發展潛力，但諗Sir則抱着「熟嗰區，買嗰區」的心態去投資。他於○九年在荃灣購入上車盤後，於一一年又以200多萬元在荃灣購入面積逾400方呎的洋樓，呎價約7,000元，其後，於一四年再以近400萬元在同區購入另一洋樓，而3年間該區同類型單位呎價已升至約9,000元。

諗Sir稱，雖然投資新樓可變相節省裝修費，但普遍新樓管理費每呎約4元，甚至5元，扣除雜費後，租金回報率少於3厘，相反二手單幢樓每月管理費僅約500元，因此買舊樓收租回報更佳。惟目前來說，諗Sir個人選擇以租養租，租住荃灣萬景峯一個單位，該單位價錢約1,300萬至1,400萬元，但他如今卻能以約28,000元租住，感覺很划算。

投資物業收租 首重地區

談到投資物業小貼士，他指選擇投資的地區相當重要，若以收租為投資心態，最好選擇分支家庭較多的地區，以個人喜愛的荃灣區來說，該區住宅物業多元化，包括新樓、大型二手屋苑、單幢樓以及唐樓等，擁大量分支家庭，租客質素不俗。事實上，除荃灣區外，諗Sir年前亦曾留意屯門及沙田大圍區物業，認為這些地區具升值潛力，惟最後未找到心水盤。