名家筆陣：內房調控撒手鐧

投資者寧善價而沽

不少房地產市場調控政策出台後，由於這些房地產市場調控政策是把行政性的調控政策發揮到極致，這些調控政策看上去是歷史上最嚴厲的，但是實際效果值得商榷。當前內地的房地產市場仍然是以投資炒作為主導，樓價上漲的預期基本上沒有逆轉。如果樓價上漲預期沒有轉變，房地產市場要回到以居住為主導的市場，還有很長的路要走。

儘管這些調控政策看上去如此嚴厲，不少熱點城市的住房銷售可能迅速下降，甚至有些一線城市住房的銷售可以降到冰點，但樓價不僅沒有隨着住房銷售下降而下跌，反之還在上升。二三線城市是這樣，一線城市也是如此，比如廣州十一月樓價同比上漲6%以上。這些現象表明，房地產市場仍然以投資炒作為主導。

由於投資者對樓價上漲的預期沒有改變，當住房銷售下降到冰點時，住房投資者根本就不願意讓自己手上的住房壓價出售，而是牢牢地持在手上，因為他們相信樓價還會上漲。他們相信只要再持有一些時候，政府開放交易限制後，他們又能夠以高價把手中的住房賣出。這就是為何一線城市及二線熱點城市出台一系列嚴厲的調控後，住房銷售迅速下降，但樓價根本上就不是降低銷售的原因。

今年全國各城市樓價上漲態勢沒有改變，全國絕大多數城市樓價仍在上漲，一些城市的樓價十一月環比有輕微下降，並不能說整個市場的樓價在下降，更何況樓價下降0.1至0.3%，對於兩年上漲百分之幾十的城市來說是九牛一毛。

需扭樓價上漲預期

還要注意的是，中央要求房地產市場重新定位，房地產市場價格不能再瘋狂上漲，各部門為響應號召，對於新房的網簽很多地方都採用了陰陽價格，即實際交易價格與網簽價格有很大差距。而地方政府上報的網簽價格，表面上價格平穩，實際上住房交易價格是上漲的。對於二手住房的交易價格，網簽簽訂陰陽合同早就為政府所默許。地方政府報給國家統計局的資料，根本不能把情況反映出來。

正因為住宅價格上漲預期沒有改變，房地產市場性質根本就一點都沒有改變，住房投機炒作者仍然在採取不同的方式湧入房地產。只要看看十一月份居民信貸增長幅度之大，就能夠看到其中端倪。貸款快速增長，意味內地居民仍在利用銀行信貸進入房地產市場。

對中央政府來說，一定要清楚認識房地產市場的形勢，只要樓價上漲預期沒有逆轉，那麼房地產市場不可能回到一個以消費或居住為主導。這種情況下，房地產市場要重新定位，要回到消費為主導的市場任重道遠。

易憲容　

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容