名家筆陣：調控樓市必先遏炒

從政府職能部門對樓市調控言論來看，房地產市場調控已取得很大成績。比如，一是住房銷量下降，特別是一線城市；二是去年一些城市瘋狂上漲的房價得到壓制；三是一些城市的房價上漲環比在下降、漲幅在下降等。如果說當前內地房地產市場有這樣的成績，那麼與十九大報告中所要求「房子是用來住的，不是用來炒的」的市場定位還有遙遠的距離。

很簡單，政府推出房地產調控政策後，一些城市的住房銷量急降，甚至有些地方銷量降98%，但房價卻不下降。按照國家統計局70個大中城市的住宅銷售價格指數，七月份各城市的房價同比都在上漲，且上漲雙位數的城市有27個，上漲近雙位數的有21個；若以一五年為基數，廈門及合肥房價漲達51.6%及48.6%。若以環比看，70個大中城市環比下跌的城市僅9個，但房價環比下跌微乎其微。

這裏有兩個問題，就是房地產調控政策出台後，可說行政手段無所不用其極，但結果是房價沒下降，即使所謂的環比下跌，也應說是一種數字遊戲。這種數字遊戲一是房價漲幅下降，但房價還在上漲。二是房價環比下降，且還有人極力宣稱已有多個月環比在下降。試想，房價上漲時，一年可漲百分之幾十，而下降時卻只跌百分之零點一，根本沒半點意義。

短期政策效果有限

目前中國住房銷量急降，價格卻在上漲。這意味當前中國房地產市場是金融化產品市場，是投資品市場。

對於住房投機者來說，他們認為政府不會讓房價下跌，也不會禁止住房投資。他們還是會看好未來房地產投資，湧入市場。特別當前的調控政策都是短期，隨時都可能調整，投資者更會讓手中的住房多持一些時間，禁止交易兩年，實際上是給投資者明確預期，兩年後房地產交易還是會放開，那時房價同樣可能上漲。

全球同時還有一些地方在進行房地產市場調控，如香港、多倫多及台灣。對香港及中國來說，房地產市場調控政策最多，但結果房價愈調控愈是上漲，最根本的問題就是沒真正壓制投機炒作，或仍讓房地產投機炒作成本遠低於收益。

在這種情況下，房地產市場的性質沒改變，房地產價格上漲預期無法逆轉，投機炒作者還是會湧入市場。中國是這樣，香港也是如此。而多倫多房地產調控政策一出台，立即讓一些地區的房價跌20%；台北市今年更出現了房地產投資者拋售潮。

須扭房價上升預期

中國房地產市場調控要回到十九大報告的市場定位，即「房子是用來住的，不是用來炒的」，就得用嚴厲經濟槓桿來壓制房地產市場投機炒作，讓住房投機炒作賺錢的功能退出市場，並讓房地產價格上漲預期逆轉。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容