名家筆陣：內房癲升 勢累人幣？

房價與匯率具有關聯性及緊密性。房價與匯率是兩個市場的不同價格。住房可作為投資品及消費品，兩者性質不同，定價基礎、價格傳導機制、價格運作機制、供求關係也不同。

樓泡不利匯率穩定

住房又是一種不可貿易的商品，當作為消費品，房價傳導到匯率要經很多環節，由不貿易商品價格，再到可貿易商品價格，再到匯率，房價不會直接傳導到匯率，房價漲跌對匯率影響不是很直接，也不會太大。

惟住房作為投資品的房價則不一樣，房地產基本上金融化，樓價基本上取決於投資者預期。投資者預期又取決於金融市場價格（匯率與利率）。金融市場利率不僅決定投資者融資成本，也決定投資者回報率高低，從而再影響投資者預期，影響房價，並通過金融市場利率傳導到匯率。

匯率則是本幣與外匯之間的價格，既有一國與另一國的綜合實力關係，也與不同國家的匯率制度有關。若一個國家的匯率是市場匯率，另一個國家的匯率是政府管制下的匯率，兩者之間的比價關係是無法由市場價格來確定，更無法傳導。

若是市場匯率，情況則不一樣，匯率不僅與國與國之間綜合實力有關，也與市場的投資者預期有關。因匯率完全是一種金融化價格。

對於人民幣匯率，其匯率制度一直強調市場化，強調建立以市場為基礎的人民幣匯率形成機制，但人民幣匯率市場化或真正成為市場化匯率，還有漫漫長路。

在這種情況下，房價對人民幣匯率的影響主要分以下幾方面。一是若住房是種金融化投資品，房價一直漲，特別是市場看升，資金會湧入。若國外資金湧入樓市，會致人民幣升值。

就如之前，房價漲十多年，人民幣持續升值十年以上，至人為調整。在期間，人民幣持續升值致大量外資流入，外匯佔款成了大量基礎貨幣，也成了創造流動性的主要方式。大量流動性湧向市場，房價隨之上漲。

兩者仍受政府控制

當樓價推得高，泡沫吹大，但市場不看好、認為泡沫將破時，此時樓價高，對人民幣匯率影響主要表現為早前流入資金開始逃出。這時樓價高不僅易影響匯率穩定，也會致貶值。故央行官員指，若房價愈高，對匯率壓力愈大。意味當不少城市房價推得太高，泡沫巨大時，若投資者預期市場破滅，將造成對人民幣貶值巨大壓力，故政府要調控。

當前人民幣匯率問題，中美都希望人民幣不再貶值，美國關注人民幣不貶值主要是在兩國貿易關係上。中國關注人民幣不貶值主要是會否致樓市爆泡、國內大走資。若人民幣大幅貶值，可能成了引發樓市爆泡的導火線，繼而引發多個危機。

中美有共識，中國控制人民幣，美國沒有多少意見。此時，人民幣匯率更多的是政府在控制，市場化程度不高，要說房價對匯率，或匯率對房價有多少影響，估計不會很大，因兩者價格都在有形之手控制下，這就是當前中國的現實。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容