被公認為當今最強橫的投機者索羅斯，曾經在他的書本《金融煉金術》中提及：「市場並非如經濟學理論中出現均衡價格，大部分時間都出現錯價。」筆者理解為價格（Price）是高或低於其價值（Value）。
以香港樓價為例，筆者常常強調，價格這麼多年來直到今天為止仍未反映其價值，故至今仍愈升愈有，一些長期贏得盈利的人是有觸覺可判斷其內在價值未被充分反映，而快人一步入市。
這些人雖未必可以侃侃而談列出其投資理論，但每次投資也穩賺不賠，遠較那些滿腹經綸的學者或分析員表現優勝。這就是實戰派和紙上談兵派的分別，廉頗難求，而趙括滿街都是。
筆者發現深圳的辦公樓價格未有真正反映其價值。近年深圳經濟增長每年都在百分之九，是中國之冠，也被社科院連續多年評為全國最高競爭力之首。一六年的GDP是1.95萬億元人民幣，香港是2.21萬億元人民幣，以其增長速度，數年後肯定超越香港。
深圳現有甲級辦公樓只有320萬平方米，只是香港1,468萬平方米的五分之一。租金也是香港的五分一左右，深圳每平方米月租221元人民幣，而香港是1,150元人民幣。
如果讀者認同深圳未來將會由內地的一線城市跳躍為國際城市，意味着其租金和價格在未來應該有大幅的上升空間，是值得多加留意。
落後的原因，是內地的投資者和香港仍有時間差，內地朋友仍沉醉投入住宅物業，未有像香港的成熟市場，大部分低估價值的投資機會已被挖掘。
另外，內地政策並不鼓勵外國人士以個人名義持有商業物業，一定要用公司持有，而從前開設公司非常困難並需要有實質業務，現時較開放公司註冊的政策不可同日而語，預計未來海外投資者會愈來愈多。
現在於福田區辦公樓，隨便可找到有5厘或以上的投資機會，遠較住宅1厘多的高。當內地和國外投資者知悉這個金礦，定必成為兵家必爭之地，情況尤如數十年前香港一樣，重演城市升級而價格飛升之路。
資深測量師江西財經大學客座教授 邵志堯（作者為註冊持牌人士）