一手住宅銷售新例實施，令新盤市場幾近停頓，而多項樓市辣招持續發功，亦令二手樓市陷於膠着，有地產代理形容困境前所未見，已經走投無路，言下之意自然是想政府鬆手，給條生路，可惜這願望注定落空。
國際貨幣基金組織在最新一份亞洲經濟年度報告中，警告亞洲區正面臨強勁的資本流入，將會刺激信貸擴張及推高資產價格，因此提醒各地政府要嚴陣以待。換言之，特區政府現時推行的所謂宏觀審慎監管措施，不但不會在短時間內落幕，如考慮到香港的獨特貨幣制度，各項辣招存在的時間恐怕比想像中更長。
「聯匯之父」祈連活昨天表示，掛鈎美元的港元聯匯仍然最適合香港，但在美國維持低息底下，香港資產價格無可避免會高企，這大概就是港人要為港元匯率穩定付出的代價。
雖然祈連活並不認同港元應該掛鈎人民幣，但不可否認的是，現在環球經濟與三十年前推出聯匯時，不可同日而語。隨着中國成為全球第二大經濟體，人民幣日趨國際化，港元維持掛鈎美元的代價變得更加複雜，香港正被美元及人民幣左右夾擊。
自從中國在二○○五年推行匯制改革以來，人民幣兌美元不斷升值，兌港元匯率亦開始浮動，期間香港與內地經濟進一步融合，港元兌人民幣匯價卻愈行愈遠。相反，香港受美國經濟影響日漸淡化，港元卻仍然掛鈎美元，經濟及匯率錯配的問題日益明顯。
其實港元聯匯將來放棄美元改掛人民幣，已是市場共識，連特區政府財金官員也不否認終有這一天，並開列眾多條件，來判斷時機是否成熟。不過，雖說是將來的大勢所趨，港人現在就要承受更大代價。
港元改掛人民幣的時機未知，作為長遠目標則是肯定，對熱錢帶來額外吸引力。試想想，人民幣愈升愈多，如果將來港元與之掛鈎，可能即時升值一兩成，賭港元升值的回報確實吸引。
由此可見，熱錢大量湧港，固然有美國印銀紙加上超低息的因素，帶動利差交易；可是相對其他新興市場，人民幣不斷升值，將來與港元掛鈎時或有額外回報，吸引更多熱錢來港押注，令特區政府更加大條道理抱着辣招不放。
不難看到，香港面對人民幣升值及美元貶值夾擊的後果，一方面是從內地進口的貨品愈來愈貴，港元愈來愈不見使，另一方面是美國印銀紙加上超低息，熱錢長期留在香港博升值的利息成本微不足道。那麼當美國開始退市，情況會否改善？答案是不會。
因為以目前形勢，聯儲局在一段長時間內也不會收水，更別說掉頭加息。此外，日本央行正開始印銀紙，規模比美國量寬有過之而無不及，威力將逐漸顯現，這亦是國基會向亞洲發出防熱錢警告的原因之一。
從香港的貨幣供應數字可見熱錢有增無減，通脹卻好像未見爆升，反而有所謂「消失的通脹」之說，實在頗為誤導。其實目前的通脹率並不算低，實際負利率近四厘，不出幾年已可把購買力蠶食幾成。
特區政府當然明白通脹的危險性，可是受制於聯匯，懂得做的就只是阻止熱錢流入容易刺激通脹的資產領域，租金向來是消費物價指數的重要組成部分，而租金又直接受樓價掀動，在財金官員眼中，防範通脹的最就手方法，顯然就是緊緊扼住樓市的咽喉，設法阻止資金流入，避免資產價格上升，辣招怎會輕易收回呢！