樓價全球最貴 港府黔驢技窮

農曆新年將至,人們總是喜歡在過年時許願,祈盼來年心想事成,但對本港無殼蝸牛來說,未來一年恐怕只能繼續望樓興嘆。美國一間顧問公司的調查顯示,香港住宅樓價全球最貴,樓價中位數相當於家庭年均收入的十一點四倍;而排第二位的澳洲悉尼只是九點六倍,排第三的加拿大溫哥華是九點五倍。較早前,另一間國際物業顧問公司亦指出,本港去年樓價升幅全球第一。

在近年的多項國際評比中,本港排名每況愈下,獨有樓市升幅及樓價囊括全球之冠,實在是諷刺。正如調查指出,樓價高於家庭收入五點一倍已經屬於難以負擔,而本港樓價過去兩年上升逾五成,供樓可謂難上加難,負擔重上加重。事實上,在過去一年間,本港樓市所創造的世界之最還有不少,譬如「全球最貴的一房戶」、「全球最貴的分層豪宅」等,同時,香港人均居住面積恐怕也是全球最細小的。以全球最昂貴的代價,居住全球最細小的面積,這是香港市民的不幸和悲哀。

本港樓市不能僅用貴來形容,而是貴到離譜,貴到令人難以置信。更可怕的是,樓市至今毫無冷卻的迹象,還在繼續狂飆,高處未算高。有大行預測,未來兩年樓價還會升三至四成,租金升一成半,如果政府不再出招打壓,樓價最樂觀可升九成六,原因是香港經濟持續增長,市場資金充裕,實質負利率,以及來自內地的置業需求愈來愈大,都對樓市有支持。

為了壓抑樓價,港府去年曾推出一系列措施,可惜效果適得其反。去年底,當局更「落重藥」推出最高達百分之十五的額外印花稅,一度令成交量大幅萎縮,炒家絕迹,甚至出現買家撻訂的情況。然而,這只是曇花一現,樓價很快又掉頭回升,顯示有關政策已被市場消化於無形。事實證明,在需求持續旺盛而市場大環境不變的情況下,僅憑行政措施或增加交易成本來壓抑樓價,只能治標,不能治本。

解決樓市問題的根本之道,在於增加供應量。數據顯示,過去十多年私人樓宇供應每年平均只有約一萬個,僅及一九九七年前供應量的一半,部分年度更只有數千個單位,遠遠滿足不了需求。更何況,隨着內地經濟崛起,居民購買力快速增長,本港樓市多了一大批生力軍,哪怕內地富人中的極小部分來港置業,已足以令樓市掀起巨瀾。作為最自由、最開放的經濟體,香港不可能限制外地人置業,增加供應才是不二法門。

在去年十月發表的新一份施政報告中,港府曾鄭重其事地承諾增加土地供應,今後十年內,平均每年供應二萬個單位。問題在於,市場千變萬化,即使政府能提供足夠數量的土地,卻並不等於市場可提供同等數量的樓宇,因為發展商何時建樓以及何時推出樓盤,並非港府所能控制。事實上,業界預料未來數年一手私樓供應仍然偏緊,平均每年僅約一萬一千個,供求失衡的情況將進一步惡化。

儘管港府煞有介事推出置安心計劃協助夾心階層置業,可惜總共才提供五千個單位,無異於杯水車薪,何況最快也要四年後才可以推出首批單位,遠水難救近火。所以說,本港樓市失衡在於供應不足,供應不足則源於港府目光短淺,反應遲鈍,致使問題積重難返。

沒有安居,哪來樂業?樓市不僅是經濟問題,更是政治問題,是本港深層次矛盾之一,不容當局繼續敷衍了事。