香港樓價近年狂升，發展商為了迎合市場對細價上車盤的需求，大舉打造較易負擔的百多方呎迷你戶，務求降低入場費。不過，有數據顯示如今相關單位動工量已大減，意味未來私人住宅落成單位將以較大面積為主，或預示樓市最狂熱時刻已過。
據屋宇署資料，今年首七個月未計廚廁的實用面積小於200方呎細單位動工量僅1,617伙，佔整體比例跌穿兩成，大幅回落至18.4%的三年低位。一七年相關比例為26.8%；一六年為27.2%。換言之，未來每十伙新落成私宅，不足兩個屬於迷你戶。
事實上，隨着政府計劃將公私營房屋比例由六四比，改為七三比，就意味着市場對迷你戶的需求會減少，因該些單位的買家多是上車能力較弱，公營房屋供應增多將加大捨棄私樓的意欲。再者，公營房屋大多是細單位，供應量又掌握在政府手中，可隨時加快興建及推出，私樓發展商實在毋須加入戰團，承受空置稅及被壓價的風險。
更實際的是，香港樓市轉跌迹象十分明顯，近期不少上車盤動輒須劈價逾一百萬元才能成交，個別地區的二手兩房戶成交價已見「三字頭」，與新盤百多方呎迷你戶入場費僅差一百萬元左右，吸引力自然大打折扣。
接下來的問題是，今次樓價是升市調整抑或已見頂？雖然無人有水晶球，但從整體局勢分析或能看清大局。首先，反映二手市況的樓價指數已連跌三周，若計及無升跌的星期，已連續七周未能上升，較八月創下的歷史新高累跌約2%。
其次是湧港新錢銳減。金管局上月公布，香港八月貨幣供應M3增速為5.1%，已連續多月放緩，與一六年初樓價累跌約一成相似。市場上錢愈少，資產價格就愈容易受限，與樓價走勢有正關連，若跟往績，目前樓價跌幅恐未夠。
外圍方面，美國經濟被視為全球最好景，惟資料顯示美國樓價已大範圍見頂、二手樓銷售無以為繼，原因是聯儲局加息令按息飆至近5厘，創七年新高。業主為求吸引買家，劈價幅度為一三年來最大，印證港樓轉跌非偶然。
其實，內地買家根本就是近年全球樓市主要購買力，刺激加拿大、澳洲、英國、法國、香港等樓價上漲。然而，中央已加緊「落閘」控制資金外流，加上企業問題多多，樓市早已不是焦點，近期「搶港樓」個案亦不多。如今發展商調整建樓策略，或預示着未來上車價可負擔較大單位面積，樓市前景可謂一葉知秋。