按息飆升 美國樓市降溫

房貸機構房地美上周四公布，三十年定按利率由之前一周的4.71厘跳升至4.9厘，錄得一六年十一月來最大漲幅，並創一一年四月中以來新高。儘管以歷史水平看，5厘定按利率並非太高，爆發金融海嘯前十年，美國定按利率大部分時間徘徊在5至7厘，但對現時很多房屋買家而言，回到正常借貸利率並不覺得正常。Better Mortgage創辦人兼行政總裁Vishal Garg稱，幾乎一代人只習慣按息處於3厘或4厘。

銷售放緩 新屋動工量跌

按息上升將削弱買樓人士的供款能力，尤其是樓價升幅快過收入增幅的地區。根據網上貸款平台LendingTree數據顯示，以25萬美元按揭貸款計算，按息由不足一年前約4厘升至5厘，每月供款將增加約150美元。

供樓負擔增加令很多美國置業人士卻步，加上出租房屋供應充足及外國買家銳減，美國八月份二手樓銷售連跌六個月。有物業經紀表示，最近減價成交的物業數目增加逾倍。此外，九月份新屋動工跌5.3%至以年率計120.1萬間，期內預示未來建屋活動的建築批核減少0.6%至124.1萬間。

美國樓市降溫已成趨勢，兩隻建屋股交易所買賣基金（ETF）──iShares Home Construction及SPDR S&P Homebuilder均自年初高位調整逾兩成，而美國大型建屋商Lenner股價今年至今累挫約三成。Lennar執行主席米勒（Stuart Miller）稱，樓價上升及利率加速向上對房屋買家猶如「連環拳」，增加買樓首期與加重每月供款負擔。

按息上升對按揭行業同樣帶來深遠影響，部分按揭貸款商尤其是一些非銀行，因沒有其他業務，為免業務流失，可能被迫接受較高風險客戶，日後甚至要賣盤，尤其是很多按揭商包括業界龍頭只曾在低息環境下經營。

供應未過剩 樓價料橫行

另方面，美國房屋大部分以木材建造，樓市降溫憂慮拖累芝加哥木材期貨由五月十八日每千立方呎648.5美元的紀錄高位，急跌一半至十月中最低僅324.2美元。摩根大通亦對建屋材料股前景轉趨審慎，已將建材商Mohawk及家電生產商惠而浦的投資評級分別降至「減持」及「中性」，該行指樓市復甦緩慢及樓價升幅放慢，勢導致明年房屋裝修及改建需求轉弱。

不過，有分析認為，現時美國樓市降溫幅度溫和，不像○七年般拖冧整體經濟。回溯上次冧市，美國樓價大跌25%，新屋動工數目由高峰每年170萬間滑落至僅多於43萬間。事實上，雖然美國樓市已復甦六年，但房屋未出現供應過剩情況，Veritas Urbis首席經濟師Ralph McLaughlin預計美國樓價未來一年多只會停滯而不會下跌。