置熱話題：買樓鋤價學定3招

今時今日樓價沒有最高，只有更高，尤其是上車盤搶手，樓價輪流破頂。

捕捉業主心理最重要

市區上車指標屋苑的九龍灣淘大花園，雖然沙士時期「無人吼」，樓價一度喪插至幾十萬元，但新近有單位成交實用呎價升破兩萬元關口，價位絕對不比半山豪宅遜色。

除了市區樓之外，新界熱門地區亦高價成交不斷。沙田河畔花園一個單位以475萬元易手，實用呎價直逼兩萬元，創區內上車屋苑新高。

各區400萬元內上車盤	新屯門中心高層兩房戶以513萬元售出。	火炭穗禾苑部分單位可望城門河。

事實上，翻查近期的二手成交個案，未必個個買家都以破頂價買入單位，市場一樣不乏低於市價的成交，究竟他們如何向業主「鋤價」，以較低的價位入市？

地產代理指，最大的關鍵是要捉到業主心理，按他們需要出招，並非不可能「鋤價」。以下三個最近分別在屯門、火炭及北角區上車的個案，買家就善用「鋤價」招數，最後成功以低於市價入市，準備置業的人士不妨參考。

第1招 主動約業主 打人情牌

祥益地產代理謝澤銘表示，買家議價時想事半功倍，不妨主動出擊，多向業主顯示誠意。他認為，要清楚知道業主賣樓原因，如果是打算換樓，「平少少」並非不可能，關鍵在於買家要用誠意打動業主，例如以延長交吉期、多交訂金等條件吸引業主。

另外，買家可以主動跟業主見面傾價，議價時不妨大打「人情牌」，如父母協助子女上車，不妨以「畀機會後生仔上車」為由打動業主減價，而雙方傾好價後，買家就要盡快做決定，否則業主後悔就功虧一簣。

忌過分批評單位內籠

他提醒，買家切忌過分批評單位內籠，以為一定可以「鋤到價」，始終旺市是業主主導買賣，一旦封盤不賣，買家反而買不到心水單位。

成功個案 新屯中低市價4%易手

祥益地產代理謝澤銘表示，該行新近促成屯門新屯門中心一個高層兩房單位交易，實用面積455方呎，單位開價525萬元，最終減價12萬元，至513萬元獲用家承接。

他說，該買家最初「畀唔到價」，跟原業主議價至520萬元時僵持不下，惟買家對該單位情有獨鍾，再次睇樓時主動約見業主當面議價，傾談間知悉業主有換樓需要，需要較充裕時間去物色較新的物業，故買家願意將原先兩個月的交吉期，增加至三個月將就業主。

他續稱，最終在買家誠意打動下，上述單位同日拍板以513萬元易手，低近期同類單位市價約4%。

第2招 即時落訂金 盡顯誠意

鴻雋地產代理鄭潔娣表示，旺市下要搵到筍盤，睇通業主心態是關鍵。

她稱，若業主打算「平賣平買」盡早換樓，普遍有得講價，而已移居海外的業主，只要買家顯示誠意，一般較易議價，若即時交票或落訂，讓業主覺得是「實客」，購入單位甚至講價的機會自然增加。

她補充，搵到心頭好的單位往往是一閃即逝，普遍業主賣樓認錢不認人，建議置業人士預早準備訂金或本票，一旦傾好價後就即可搶先購入心水單位。

眼淚攻勢 老一輩受落

另外，曾有上車客以眼淚攻勢感動業主，希望以較實惠的價錢買入單位，一般老一輩業主重感情，當幫年輕人上車，有時並非無商量餘地。

成功個案 穗禾苑優質盤減價9萬

鴻雋地產代理鄭潔娣表示，該行新近促成火炭穗禾苑一個優質單位成交，正是買家快人一步落訂予業主而成交，單位為E座高層兩房戶，望城門河，屬屋苑的優質單位，實用面積411方呎，原開價455萬元，最終減至446萬元易手。

她續說，原業主已移民海外，要透過WhatsApp傾價，客人睇樓後見單位質素佳，議價下業主又答允減價9萬元，故機不可失，一小時內落訂予授權人以表誠意，最終以低市價約2%購得這類優質盤。

第3招 查冊起底 舊樓易壓價

舊區細價樓往往樓齡偏舊，買家搵樓時宜多做功課尋找「鋤價」位。

減價仍大賺 賣意較強

名采策略代理姚雲龍指，建議買家睇完樓鎖定心水放盤之後，宜做查冊「起底」，尤其是一些持貨年期較長的單位，更要查清楚其買入價，以了解業主的賣樓心態。

他解釋，不少舊樓業主趁樓價高企換樓，賣樓意欲較強，加上買入價低，減多少少沽貨仍大賺，尤其是繼承業主的子女打算沽貨分錢的話，議價空間更大，只要掌握業主心態，大膽還價隨時有驚喜。

另外，舊樓單位內籠普遍裝修較殘舊，加上日久失修難免出現漏水情況，亦是買家容易向業主壓價的地方。

成功個案 兆華大廈業主肯劈價6%

名采策略代理營業董事姚雲龍指，雖然市況暢旺，北角區仍不乏低市價成交，如樓齡32年的單幢樓兆華大廈，鄰近港鐵站，交通及生活方便，向來有上車客捧場。

他續稱，最近該盤一個實用面積263方呎的中層兩房單位，獲得一名買家垂青，最終成功爭取業主減價30萬元或6%，以450萬元購入單位，低市價約2%。

姚氏指，原業主於○八年買入單位，當時購入價僅166萬元，買家捉到該業主想換樓及大賺的心理，成功以單位裝修較舊為理由壓價，最後成功獲買家減價30萬元，以略低市價售出單位。

他續說，原業主雖減價沽貨，但持貨9年多帳面仍勁賺284萬元，期內升幅逾1.7倍，一樣大賺。

四百萬上車瞄準單幢盤

樓價日日創新高，但市場仍不乏四球或以內單幢上車盤，合資格人士更可借足九成按揭，首期不足40萬元都可做業主。只要識得搵盤，這些上車機會一樣屬於你！

要數400萬元內上車放盤最多的地區，不得不提上車熱點屯門。祥益代理林偉光指，現時區內400萬元或以內放盤不足100個，主要集中在單幢舊樓，私樓最平首選「置樂三寶」之一的利寶大廈，最平為實用面積269方呎的一房單位，叫價380萬元。

九龍區方面，想生活便利不妨放眼旺角及大角咀。富榮地產代理陳振文指，旺角入門盤可揀鄰近港鐵旺角站的德發大廈一房戶，實用面積209方呎，叫價368萬元。

大角咀一盛嗌365萬

至於大角咀，可考慮鄰近港灣豪庭的單幢樓一盛大廈，實用面積230方呎，叫價365萬元。富誠地產潘祖兒表示，現時黃大仙一帶平過400萬元入門盤，可揀坐落慈雲山的慈樂大廈，實用面積325方呎，叫價395萬元。

另外，向來是港島上車熱門地點的北角，現時仍然有400萬元內的放盤。名采策略代理姚雲龍指出，區內入門盤首選鄰近英皇道的明月大廈開放式戶，實用面積188方呎，最平叫398萬元。