唔同中資癲發展商轉攻補地價

中資財團頻頻來港癲價搶地,促使本地發展商轉攻補地價以增加土儲。據悉,九龍建業(00034)的將軍澳第85區石角路住宅發展項目,將接納政府最新批出的每方呎低於3,000元的補地價,涉及金額約15億元。是次每方呎補價與鄰近的峻瀅系分別於○八及一○年底批出的每方呎補價相若。然而,相對數年內倍升的啟德發展區地價而言,透過補價增土儲的成本明顯便宜很多。

消息人士指出,本地發展商面對中資瘋狂癲價搶地,補充土儲愈來愈見困難,由於普遍發展商不願與中資「癲價」搶地,以免大幅提高物業發展風險及拖低利潤,各本地發展商已積極透過補地價增加土儲,令沉寂多時的補地價市場重新轉趨活躍。

峻瀅早年每呎補2700元

消息透露,九建旗下石角路項目,早年獲批出逾15億元補地價金額,每方呎補地價高逾3,000元,當時較鄰近港鐵(00066)臨海的日出康城第8期補地價更高,發展商決定就補地價提上訴。據悉,政府早前已向九建批出新補地價,每方呎降至低於3,000元,料發展商將接納補地價及全速啟動重建。上述補地價與鄰近已落成的峻瀅及峻瀅II,於○八及一○年底分別以每方呎逾2,700及逾2,800元補地價相若。

項目擬建千五細單位

自去年底開始,市場湧現中資大軍,加入搶地行列,最矚目為海航集團系公司,於去年十一月以逾88億元超癲價奪得九龍啟德發展區第1K區3號地盤,每方呎樓面地價高約1.35萬元,較一三年中批出的兩幅同區「港人港地」地皮每方呎樓面地價4,913元與5,427元,高出約1.7倍與1.5倍,其後系內公司更連環再奪兩幅同區地皮,每方呎樓面地價高約1.36萬與1.3萬元。

上述九建將軍澳項目,將主打開放式及一房細單位,料成近年涉及最多單位的市區私人補地價項目。早前項目向城規會提交最新規劃申請,計劃興建兩幢37層高分層住宅,總樓面面積約51.9萬方呎,提供約1,518伙,平均每伙建築面積僅約342方呎,較原定計劃平均每伙面積約769方呎,足足縮細逾55%。

事實上,近年市區細單位需求殷切,九建旗下同樣主打開放式等細單位的紅磡環海‧東岸,一五年開售速錄紅盤佳績,旗下石角路項目規模較環海‧東岸更大,料可吸引市區上車客垂青。區內代理稱,日出康城一帶二手樓價一向較落後,但細單位做價明顯較大單位較佳,峻瀅兩房戶新近錄得實用呎價近1.2萬元成交。市場估計,上述九建區內項目市值高逾60億元。

補地價遠較搶地便宜

業內人士指出,近年普遍發展商與政府就補地價金額出現「拉鋸」情況,發展商透過補地價增加土儲的進度相當緩慢。不過,隨着中資癲價搶地漸成新常態,政府賣地成交價升幅更見驚人,補地價金額相對變得合理。

新鴻基地產(00016)主席郭炳聯早前亦表明,「等啲癲標中晒佢先」,集團會維持財政紀律投地,亦會積極將現有農地土儲轉換成地產發展。

集團副董事總經理黃植榮透露,旗下有兩幅農地接近完成補地價。發展局局長馬紹祥亦透露,料新財年經補地價的項目可提供逾4千伙,因已與提補地價的發展商簽訂基本條款,並會在3個月內支付補地價金額。