Money Views:錯估賣地收入惹誤導

預測和實際數字有出入是正常,但與預測由正變負、由負變正或數十個百分點誤差,肯定出現邏輯性問題。香港政府過去10年沒有一次能在正負百分之二十以內,一六年度更相差76%,由預計賣地收入六百多億元而增至實際收入一千一百多億元,竟有如此大分別,為何會出錯呢?

財政司司長稱:「為令政府預測的賣地收入更貼市,一改以往沿用方法,賣地收入佔本地生產總值的百分比平均數,由30年縮至10年,即由2.8%升至3.3%。」用這方法估賣地收入,巨大落差是必然。看看超市賣橙例子,超市若以平均每年營業額的百分比去推算能賣多少個橙,看似合理,但每年橙的來價或客人口味變更和需求,都會令出售數量、售價和營業額有變。

估算方法恐不合時宜

同樣地,若政府就每塊地作評估,就算樂觀者和悲觀者去評估地價,估算也難相差百分之三十,測量師通常以「剩餘估值法」去計地價,即用市場樓價減去建築、銷售、利息成本和利潤而得之,要地價有百分之七十多的相差,即樓價有兩倍以上的分別才可得出,故有這麼大的地價估值落差並不易。

查實每年賣地收入只需把每幅土地作出估值,並把它相加便是,不需用甚麼按本地生產總值10年百分比去計,這和刻舟求劍分別不大。

以本地生產計算是認為地價一定和經濟掛鈎,誰知在量寬年代,資產和股價已演變出新常態,歐美和中國表現出樓價和經濟無必然關係,有的只是守舊官員墨守成規的硬套關係。

邵志堯 

資深測量師,江西財經大學客座教授

作者:邵志堯