名家筆陣：樓價未及九七癲

如果我們參考更能反映最近期市況的中原城市領先指數（CCL），就會發現微調雙倍印花稅以後，樓市出現了更明顯的升幅。

CCL（中小型單位）上周報121.89點，除按周升1.83%，更創出過去76周最大升幅；CCL（大型單位）報128.24點，按周上升1.58%，升幅為13周最大；反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass，報123.71點，升幅與CCL（中小型單位） 的相若。

大家應該如何解讀這些數字呢？樓市是不是發癲？泡沫風險如何？我認為樓市短期內很可能保持溫和上升的勢頭，但中長期展望並不樂觀。

推遲加息變相「回贈」

差餉物業估價署樓價指數五月份的上升，主要是反映市場延遲加息預期，低息環境持續增強了買家入市的信心，低息意味着買樓人士可減省利息支出。這些將來供樓時節省下來的金錢，若以較正常的息率折現（discount），可視作樓價的「回贈」。今天樓價雖高於九七年高峰時，但因當時息口高於正常，而現時以至五年內的息口，估計仍會低於正常，故樓價現時其實不如當天熾熱。

筆者在本欄一直指出，政府額外印花稅和雙倍印花稅大大打擊了換樓活動。此等措施減少了小型單位的供應，原因是此類單位供應的來源，主要是靠換樓人士變賣舊單位得來，由發展商直接提供的首次置業單位相對較少。

由此可見，種種特殊印花稅不但阻礙有樓人士改善居住環境，更會減少首次置業單位的供應，增加首次置業的難度。

短期上升長遠必跌

筆者歡迎政府五月對雙倍印花稅的微調，主要是微調後有樓人士要改善居住環境，可以有更多時間去賣樓而仍能免交雙倍印花稅。近期一手樓盤普遍銷情不錯，但與此相應的二手樓供應不可能即時增加，在入市意欲提升而供應未能即時增加的情況下，樓價無法不升。

可是，換樓人士始終要在期限前把單位出售，小型單位的供應在中期必將明顯增加，屆時樓價便會回跌，中長期更因政府大力增加土地供應，建樓數量大增，加上按揭息率上升，令樓價進一步受壓。

至於中長期樓價會下跌多少，筆者無法提供準確的預測，因為跌幅始終要看市場心理的變化。總而言之，筆者認為現時樓市升勢只屬短暫。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。