美國推出QE之後，金管局於○九年起針對本港樓市實施首輪宏觀監管措施，主調是收緊按揭，現任金管局總裁陳德霖當時上任不久，轉眼五年任期到尾聲，似乎對前後六度出招頗感滿意，認為這是必須的逆周期措施。
不過，普羅市民的感受肯定是另一回事，因為過去幾年樓價整體仍在上升，最近更創新高，想買樓上車或換樓的，既要不斷追價，又要應付申請按揭的重重關卡，置業隨時變得遙不可及，那有心情去細味「逆周期監管措施與金融穩定」。
按金管局的解說，「逆周期監管措施」真正目的，是控制金融體系尤其是銀行借貸，以免市場積累過高的「槓桿」，否則一旦樓市逆轉將破壞金融穩定。因此，如以為出招是為穩定樓價，便有可能捉錯用神，難怪一○、一一及一二年，樓價分別升百分之二十一、十一及二十六。
如果市民曾經期望政府出招，便可令樓價穩定，甚至打算趁樓價下調置業，只怕失望而回。從中可看到，所謂的「逆周期監管措施」，並沒有考慮大眾的期望和感受，這樣的政策怎算成功！
雖然按現行指引，六百萬元以下的物業按揭成數仍達七成，連同按保可達九成，置業上車的大門似乎仍未關上，實際只是不食人間煙火的天真想法。據統計，現時年齡介乎十五至二十四歲的人，月入中位數一萬元，以按揭利率百分之二點一及還款期三十年計，只能承擔約一百多萬元的按揭；二十五至三十四歲的人，月入中位數近一萬五千元計，只能借貸約一百六十五萬元。
香港曾經歷九七年樓市風暴，深受負資產的痛苦，記取教訓是應該的。不過，十七年前的環境與現在截然不同，當時借到盡炒樓成風，一個人持有幾層樓絕非罕見。現在，經過多輪收緊按揭，以及各項辣招稅，炒家幾近絕迹，非港人買家大減，樓市由用家主導，樓價未因此穩定下來。對於這現象，財金官員在推出措施前，不知是否已了然於胸，但與普羅市民的期望相比，則肯定有巨大落差。
本地中小型單位樓價指數近日創歷史新高，多間外資大行已經轉軚，由原來在年初看淡樓價跌百分之五至三十不等，最新修正至跌少於百分之五，甚至睇升百分之三。金管局前總裁任志剛近日提出「至少要買一層樓」的論調，認為港人在港應至少擁有個「竇口」。這肯定是普羅市民的心聲，那怕是個蝸居。
由於歷史沒有回頭路，不可能知道若然當時沒有推出這些措施，樓市現在會是甚麼境況，糾纏下去也沒意思，可是金管局如關心銀行體系安全多過大眾能否置業，只會繼續與現實脫節。