名家筆陣：車位投資條數咁計

假日車主刺激需求

車位價格在短期內飆升並形成炒風，除因政府調控住宅市場措施所引發的副作用外，基本供求問題是不容忽視的。據運輸署數字顯示，從○七年一月至一二年十月份為止，私家車淨增長額共為209,676輛。新登記私家車數字激增，當然對車位需求造成一定壓力。香港公共交通網絡完善，加上商業區停車位租金、隧道費及汽油價格高昂，駕車上班人士佔整體上班人數比例不高。換言之，有車一族多為「假日車主」，車輛在上班日多是停泊在住所大廈或鄰近停車位，令住宅區車位需求大增，帶來投資價值。

投資車位有以下優點：

1. 投資金額低且靈活性高：一般每個車位售價由數十萬至一百多萬元不等。資金不多的投資者大可買小量作短炒或長線收租，如資金充裕，可一次性購入多個車位甚至整個停車場。若要沽貨離場，也可按自己意願及市況，分階段出售，靈活性相當高。

2. 租金回報穩定：只要購入車位的地點，車位與住宅比例較高，如1比5或以上，且租金定價合理，一般不愁會空置。另外如經濟狀況良好，車位租戶欠租機會甚低，租金收入穩定性相當高。

3. 交易成本低廉：普遍每個車位的買賣成交金額都不超過二百萬元，所需繳付的印花稅為100元。由於一般車位租賃合同條款簡單，牽涉金額較低，發生租賃糾紛的情況極少，所以較多業主及租戶為減省時間及租賃成本，都願意協議免卻租賃合同打釐印的手續。

4. 免裝修及維修費用：除非大廈公契列明或大廈結構出現問題，在一般情況下車位業主是毋須繳付車位的維修費用。

租金回報略勝住宅

投資車位也需要留意以下事項：

1. 借貸按揭：車位按揭並非銀行的主要按揭業務範圍，願意獨立承做按揭的，一般只為買家提供不超過車位估值五成的按揭借貸。

2. 車位與住宅單位數量比例：每區屋苑車位與住宅單位的比例參差，市區地鐵沿線一般是1比5，一些位於新界的低密度住宅的比例就遠比市區屋苑為低。在一般情況下，1比5或以上的屋苑車位因供應緊絀，租務及買賣均有價有市，空置機會不高；相反屋苑車位供應多，且長期出現空置，買下這些車位不但售價缺乏上升動力，且有可能出現業主間減租搶客。

3. 車位本身質素：車主一般對車位的位置是有選擇性的。有上蓋、獨立位、位置寬闊、泊車容易、非陽光照射範圍、無水浸或漏水風險、且鄰近停車場出入口或電梯等的車位較受歡迎，售價及租金可看高一線。

4. 租金回報水平：現時車位的租金回報一般由2.5%至4%不等。但投資者需留意，在正常健康市況下，車位租金回報率理應較同區住宅租金回報率高最少0.5至1%，原因是車位的價格波幅及變化速度比住宅低，升值空間有限，投資者一般注重租金收益多於物業升值的回報。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。