內地樓價，相較A股簡直可以被看作一個童話故事。去年至今年初，內地樓市確曾出現萎縮──主要表現在成交量方面。可是，樓價跌幅並不算大。樓價自農曆新年以後即躍躍欲試，終至最近兩個月在上海等一線城市表現出「井噴」。總體而言，今年上半年，內地主要城市住宅市場強勁反彈，成交量基本恢復到二○○七年上半年時的水平。樓價方面，上海住宅均價已現連續4個月回升，月初超過每平方米17,000元人民幣，創去年七月以來新高。

實質需求支撐升幅

不過，儘管在實體經濟低迷中內地樓市的表現有點扎眼，這一波「獨立向上」行情至少到目前為止還未呈現炒家主導。剛性需求、通脹預期和供應量較小是推動樓市上行的三個重要原因。在上海，這三個原因表現得尤為突出：大量就業於上海，正處談婚論嫁階段的外地年輕白領在觀望了一段時期後終有點失去耐性，不得不出手買房解決基本居住需求；從中央到地方政府密集出台的經濟刺激方案、政策已產生普遍通脹預期，作為經濟中心居民，上海人在這一方面比於內地其他城市居民敏感度更高；上海土地供應量相對較緊，這加劇了「供不應求」的市場感覺。

樓市回暖、樓價上漲導致絕迹了一段時間的某些「牛市」現象重現江湖，比如新盤開盤時僱人排隊輪號。這種情形無疑讓地產商頗為滿意。新盤不斷時有提價。上海二手樓盤業主亦開始跳價。

全球經濟難言復甦

然而，在總體樓價相比於一般民眾收入已處於相當高位，從全球到中國的虛擬與實體經濟都面臨巨大困難下，內地樓市的一枝獨秀終究是脆弱的。

最近內地樓市升溫得益於明、暗兩方面的政府與銀行政策。明面表現在經濟刺激計劃中，毋庸贅言。暗面則主要表現為銀行實際上放寬第二套住房首付門檻和相對高利率的要求。可是，過於快速的樓市「復甦」必然地引起中銀監的警覺，商業銀行亦從自身風險控制角度出發開始收緊信貸。

上海銀監局自樓市出現「拐點」便開始連續發出通知，要求轄內銀行嚴防違規信貸。七月六日，杭州作為第一個真正收緊二套房貸政策的城市，新政一經披露，市場立刻憂慮該做法將在主要城市推廣。於是第二天A股市場銀行、地產板塊雙雙回調，導致滬綜指失守3,100點。

筆者認為，樓價不是靠政府調控出來的，譴責地產商貪婪除了情緒發洩也沒甚麼用處。但在經濟危機和樓價高企的壓力下，地產商確乎應發揮一些行業自律的作用，為了包括其自身在內的整體利益，促使內地樓價的上升悠着點。

國際金融法博士

嚴嘉