香港房屋問題水深火熱，拓土建屋必須多管齊下，這個道理港府不是不知，奈何眼高手低、志大才疏。林鄭月娥提出公私營合作發展農地，調整公私營房屋比例，加快發展步伐，說的比唱的還好聽，但類似計劃廿年前已經提出，最終爛尾收場，舊調重彈的成效有多大，不能不令人疑問。
林鄭政府上場後，土地政策主要圍繞填海和公私營合作兩大方向，繼「明日大嶼」後，港府又提出「土地共享先導計劃」，美其名曰將補地價機制透明化、制度化，發展商須繳付十足地價，基建成本則從地價中扣除，換取發展商在新增樓面面積中興建六至七成的資助出售房屋。
問題是，天下沒有免費午餐，發展商無寶不落，如果無利可圖，大可繼續囤積居奇，「土地共享」與其說是港府主導，不如說是發展商主導。即使撇開利益輸送的爭議不談，單從往績計，亦令人難有信心。以馬灣為例，港府早於九七年與發展商簽訂馬灣整體發展計劃協議，發展商從珀麗灣發展項目的補地價中扣除一筆款項，作為興建馬灣公園及重修馬灣舊村的費用。馬灣公園第一期早已落成，惟第二期的重修馬灣舊村，卻因為地政總署收地近廿年仍未成功，令計劃名存實亡。
現時馬灣舊村有八個業權個案正在處理，部分為私人業權，另有四個屬牌照或寮屋戶。區區幾戶就「翹起」整個發展計劃，一拖廿年，簡直匪夷所思，立法會議員質疑當局是「不為也，非不能也」，變相為發展商「爛尾」製造合理藉口，顯然不是無的放矢。事實上，當年港府一聲令下發展高鐵，菜園村抗爭再激烈也一樣消失於推土機下，而且類似事例不勝枚舉，證明事在人為。港府偏偏對馬灣計劃放軟手腳，說穿了是該區發展價值不大，已淪為食之無味的雞肋，不想沾手罷了。
誠然，公私營合作的確是加快釋出土地的其中一途，但如何確保計劃不走樣不變形，不搞黑箱作業，才是最大問題。馬灣發展計劃半途而廢已是前車之鑑，以港府執行力之弱、發展商話語權之大，二十年前如是，二十年後也如是，叫人如何有信心？何況在高地價政策不變的前提下，所謂的土地共享無異於「港府出雞、發展商出豉油」，興建後的房屋倘不是市民能夠負擔，或公私營房屋不達七三比而沒有懲罰機制，最終又淪為炒賣樂園，整個計劃除了向發展商送大禮，還有甚麼意義？
說到底，香港不是無地可用，而是欠缺有承擔的政府。別說全港閒置土地多達四千公頃，只要稍加平整，已可解決不少房屋問題，單是港府手握《土地收回條例》這把尚方寶劍，若果斷引用，發展商囤地問題早就不成問題。過去港府曾多次引用都沒有引發大規模訴訟，如今偏要捨易取難，原因耐人尋味。林鄭曾說視曾蔭權為其從官的「楷模」，從其寧冒官商勾結的天下之大不韙，也不肯引例收地，甚麼叫青出於藍，這就是了。