林鄭上台一年，樓價升勢未止，還屢創新高，差估署最新數據顯示，六月私人住宅指數按月穩升百分之一點六，並連漲二十七個月，寫下史上最長升浪紀錄。為了救火，行政長官在六月尾宣布「娥六招」壓抑樓價，重點包括修訂資助出售單位的定價政策與私人市場脫鈎、改撥私營房屋用地以發展公營房屋、向空置的一手私人住宅徵收「額外差餉」等。但政策是否夠力呢？是否能顯示政府的決心？
「娥六招」筆者是贊成的，但能否為樓市降溫，筆者很懷疑了，因為政府藥力不足，更沒有對症下藥。首先新資助房屋定價居屋五二折、綠置居四二折，這固然令新居屋、綠置居的售價平了一大截，但是不是真的「脫鈎」了？而且資助房屋供應每年只有數千，杯水車薪，市民感覺有如大抽獎；而私樓和資助房屋始終是分隔市場，資助房屋售價對私人市場的影響甚微。再者，私人樓用地改劃成公營及資助房屋，基層當然受惠，但如果沒有新土地補充，就會減少私樓的供應，這會不會反而刺激了私樓樓市？最後，工聯會倡議的物業空置稅，旨在打擊發展商擠牙膏式、飢餓式銷售手法，以及囤積居奇，減少市場不理性的情緒，但政府新政策一來只限於一手樓，二來不涉及供應增加和需求管理，對樓價壓抑恐怕不會有明顯的效果。
要對症下藥，始終要從需求管理和增加供應着手。房屋需求管理，一是投資需求，二是香港境外買家的需求。現時針對所有非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業及非首次置業之買家的買家印花稅百分之十五，其購買宗數雖曾下跌了一段時間，但今年六月又增至單月近四千宗。看到宗數和稅收的升幅，有理由相信這批買家有雄厚購買力，相信買家印花稅的藥力消退得八八九九。政府除了可以進一步增加買家印花稅，亦應該效法內地一些城市、英國倫敦、澳洲等地，實施不同程度的限購令，特別是針對一手的中小型單位。
過去政府都有個政策包袱，認為香港作為「最自由經體系」，不應過度干預市場。但當境外的熱錢不斷流入，導致樓市不理性的飆升，政府實在不應抱殘守缺，不理樓市脫離絕大多數負擔能力的現實問題。當年政府迅速推出「限奶令」處理因水貨外流導致奶粉短缺的問題。今天面對如此瘋狂樓市，對非港人實施房屋限購令也是一個明確的市場信號，政府在保障本地居民置業安居方面，有絕對決心；針對投資需求，「房子是用來住的、不是用來炒的」，政府應推物業增值稅，以減少物業增值的利潤，從而減少投資誘因。
中長線來說，政府主導供應才是關鍵，香港與新加坡一樣都是地少人多，獅城幾年前也曾經歷過私人樓市非理性的飆升，而推出的稅務方面的辣招與香港也大同小異，為何最終新加坡成功穩定樓市？
關鍵就是新加坡政府主導土地的供應，加快填海造地，還提出填海五千公頃的目標，有地自然有樓，用家和投資者都預期土地和房屋有穩定而大量的供應，就不會出現不斷追價導致飆升的情況。香港政府在土地大辯論結束後，能否推出有效的造地搵地方法，還是回到「永續吹水式」研究，我們拭目以待。
房價問題，不單是市民基本住屋的民生問題，也涉及金融市場穩定，任由樓市泡沫無限膨脹，實為民生、政治和經濟的計時炸彈。「娥六招」讓人看到政府是有反應的，但林鄭同時又說：「政府若要承諾把樓價壓抑至指定水平，是不切實際，因為在自由經濟中，壓抑商品價格是極端困難。」這種未打先輸的態度口脗，聽罷，筆者內心不禁涼了一截，只能倒抽一口涼氣。