置熱話題：啟德入伙潮平租湧現

嘉匯：貨源充裕 一房嗌萬三起

近年啟德發展區新盤源源不絕，當中入伙不久的嘉匯，以及即將收樓的天寰和龍譽，三個入伙盤涉及逾2,650伙，為市場提供大量中小型租盤。

打頭陣收樓的嘉匯由8座組成，提供900伙，其中近75%為兩房或以下單位。美聯葉鎮龍指，嘉匯入伙後至今累錄約150宗租賃，其中一房及兩房平均實用呎租37元及33元。市場上仍有300個放盤待租，供應在同區三大新盤中最充裕，一房及兩房分別佔110伙及140伙。

啟德三入伙項目位置圖	啟德入伙盤租金叫價	嘉匯一房

部分房間面積百呎

嘉匯不設開放式戶，最細的一房戶普遍實用面積300餘方呎，全採開放式廚房設計。最大特色是部分單位的房間面積約100方呎，屬同區最大房間的一房戶型。葉鎮龍續說，目前個別一房低層放盤叫租1.3萬元，普遍1.35萬至1.38萬元，較入伙初期叫租1.5萬元低；上述特大睡房的一房戶，最平租金1.45萬元。至於呎租較抵的兩房戶，分開放式廚房及獨立廚房兩類，入場盤實用面積分別為455方呎及502方呎，叫租1.5萬元及1.7萬元。

龍譽開放式戶	天寰兩房	嘉匯住客會所設施齊備，住客可以「玩餐飽」。

面對租盤大軍壓境，不乏心急業主減租求客。代理指，2座高層實用面積509方呎的兩房戶，減至1.6萬元租出。

龍譽一房戶最平叫租1.5萬元起。圖為一房搭建示範單位。	天寰的兩房單位供應佔整體最多。圖為兩房搭建裝修示範單位。	資深測量師張翹楚指，入伙初期租盤競爭大，租金難免受壓。

龍譽：開放式228呎 萬一蚊進場

預計最快三月底交樓的龍譽，更提供暫時屬全區最細的開放式單位，為打算租住該區新樓的人士提供入門之選。

龍譽由四幢大廈組成，提供930伙。其中兩房或以下單位佔72%，最細的開放式戶型有65伙，廚房一律開放式設計。該類單位實用面積僅228方呎，另設有小露台。

利嘉閣宋國權指，龍譽暫約有100個租盤，包括約20個開放式單位，最細單位屬入門盤，最平叫租1.1萬元；雖然實用呎租48.2元，但以月租計平絕全區。

交樓後叫價更貼市

宋氏續指，屋苑最多租盤為一房戶，約40伙，實用面積300餘方呎，附設開放式廚房，現時叫租由1.5萬元起。至於兩房單位全部採獨立廚房設計，目前約30個租盤，最平叫租約2萬元。他估計，龍譽交樓後放盤將陸續增加，租金叫價更貼近同區私人屋苑市價。

另外，坐落區內啟德1號旁的OASIS KAI TAK亦於年內入伙。代理指，因該盤在年內稍後時間才入伙，故業主暫未見積極放租，市場放盤不多。

天寰：間隔多元 入門盤呎租$43

天寰由3座高座及4幢低座組成，共有822伙。該屋苑間隔多元化，分開放式至四房不等，當中兩房或以下佔67%。

中原陳智欣指，天寰預期緊隨龍譽後入伙，因交樓階段仍有一段時間，業主放租暫未算積極，估計目前租盤約80個，一房及兩房各20餘個佔最多，叫租較進取。他料天寰及龍譽在相若時間入伙，屆時租盤競爭大增，租金才見真章。

兩房具備獨立廚房

該盤亦供應開放式單位，實用面積232至274方呎，全部設有開放式廚房。陳智欣續說，現時該類租盤約10個，入場盤實用面積266方呎，叫租1.15萬元，實用呎租43.2元。至於同樣清一色開放式廚房開則的一房單位，實用面積300餘方呎，叫租1.5萬元起。

另外，天寰各類戶型之中，以兩房單位供應最多，佔365伙，實用面積432至504方呎，分開放式廚房及獨立廚房兩類，現時入場叫租分別為1.65萬元及2萬元。

該盤設有獨立廚房的兩房戶，最細實用面積僅450餘方呎，較區內同類兩房戶普遍逾500方呎為細，代理預期屬區內租金最平的同類兩房戶。

千單位搶客 月租或失守萬元

今年啟德發展區入伙盤陣容鼎盛，中原陳智欣估計，未來數個月隨着天寰及龍譽正式入伙，租盤量將持續上升，高峰期料增至約一千個水平，搶客情況勢必加劇，個別開放式單位每月租金不排除失守一萬元關口。

潛力優厚 長遠料回穩

他認為，該區交通及生活配套仍未算成熟，加上租盤眾多，入伙初期租金難免被壓低，但畢竟區內發展潛力優厚，相信租金長遠而言，會隨着區內配套逐步完善而回升。

資深測量師張翹楚指，新盤供應多的地區，入伙初期租盤競爭大，租金走勢往往慘不忍睹，即使是啟德發展區亦不例外。因該區社區發展未跟得上新盤入伙，周邊地盤亦多，因而影響居住環境，租金難免受壓，部分租金更平過新界樓，追不上實用呎價動輒逾2萬元的樓價。他預期，租金至少要調整一至兩年才見底回穩。

啟德1號回報僅1.8厘

回顧歷史，區內首個私人住宅屋苑啟德1號，一七年底入伙初期租盤競爭一樣激烈，租金接連下試低位。其中，二期有高層兩房單位，實用面積563方呎，月租低見1.6萬元，實用呎租約28.4元，平過租居屋，令租金回報率低見1.8厘。另外，同屋苑有一房單位，實用面積375方呎，劈租至1.28萬元獲承接。