名家筆陣：解讀深圳樓市改革

深圳政府的住房改革計劃指，為緩和樓市供求，着力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，這個《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》計劃把住房分三類。

第一類是市場商品住房，它佔住房供應的40%左右，主要是讓有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。第二類是政策性住房，同佔供應約40%，包括人才住房和安居型商品房。按計劃，這類住房不僅規定其佔整個住房的比重，也規定住房建造面積、租售價格、供應對象等。第三類是公共租賃住房，亦存在前兩類中相似的規定。

按推測至二○三五年，深圳將建設各類住房共170萬套，其中後二類住房總量不少於100萬套。若以未來一家四口來計劃，將可化解近400萬人的居住壓力。

慎防出現港式炒作

這個住房計劃與以往的中國住房發展模式相比是一個非常大的進步，它聚焦於解決城市中低收入群體的居住問題。這個計劃既有香港當前住房發展模式的影子，但又不是香港住房模式（香港幾十年來，50%是政府提供的公屋，50%住房完全由市場自由交易），也不是我曾設想過的發展模式（即20%完全市場自由買賣的住房，70%由居民市場購買的絕對消費性住房，10%由政府提供的保障性住房）。

首先，完全由市場自由交易的40%商品住房的劃分比例是否合適，還得在試驗中改善。惟這佔比四成完全由市場定價的住房是讓有能力的人入市，但當中是否允許投機炒作，政府又會否以此為由把現有可自由交易住房的價格維持在高點不下降？若這塊住房發展走上香港當前住房市場的路上，將會給房地產市場帶來許多問題與困惑。

其次，佔比四成可租可售政策性住房，其定價設在市場價約50%，但是定價有水準高低問題，以及這些住房是否同樣有投資盈利的效應問題。對於前者，若政府對第一類住房不進行更多設定，不禁止嚴重的投機炒作，並讓市場的房價炒到高水平，那麼政策性住房的價格同樣會水漲船高。政府對這些住房一定要採取嚴格的稅收限制，確保不可通過交易盈利。只有在這個前提上，這類住房才能保證平穩發展及中低收入民眾居住問題。

再者，利用單位持有土地建設保障性住房，並讓金融機構參與是一個好計劃，惟要關注如何保障住房公平分配。

保障住房公平分配

若沒有既定條件，佔地多的單位職工就可享有更多住房福利。就目前單位管理體制下，單位領導擁有絕對權力，其職工很難對他們進行制約。因此，該計劃會否就此問題加以約束是很重要的。

總之，重建中國的住房發展模式，可對中國未來樓市產生重大影響。國內各市政府要關注這種房地產發展模式的走向。我們要知任何制度都是不完全，在新的住房制度要以市場化確定發展方向，亦要規定當新房地產發展模式出現問題時可作修改，這樣才讓使它朝向好方面發展。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容