理財Campus：投資海外物業有「兌」策

香港樓價高企，大部分物業的租金回報僅約2厘，扣除管理費及其他雜費後亦所剩無幾。再者，政府推出多項辣稅，令投資者入市成本大增，故有不少港人選擇轉移到其他國家尋覓物業的投資機會。今期用四個港人熱門的物業投資地點為例，看未來的匯價如何？

退出量寬 美元長線睇淡

花旗銀行（香港）投資策略及組合管理部主管黃柏寧指，近期美元雖然有反彈的迹象，但中長線走勢仍然較弱，主因美國減稅將影響財政收入，隨着美國退出量化寬鬆，美債息呈強，加上全球投資美元的資金減少等因素，長線睇淡美元前景。

日本：受惠奧運 好息族捧

港人崇尚日本文化，由於投資百萬元就可成為東京業主，加上在扣除雜費後，每年的淨租金回報逾4厘，所以吸引一眾哈日族或「好息一族」投資日本樓。

Yen兌港元有望破8

日圓匯價方面，黃柏寧指，近期市場由避險情緒主導，日圓與美元均發揮資金避險的角色，惟日本央行短期間仍將維持寬鬆的貨幣政策，相信日圓走勢短期仍然受壓，每百日圓兌港元3個月內有機會回落至7.07水平（近日報7.1水平），但受惠於日本知識型經濟之政策，長遠而言日圓會溫和上升，6至12個月內每百日圓兌港元將回升至7.47，料一年後突破8的關口，並上望8.26。

日圓兌港元匯價首五個月升值上升約3.94%。仲量聯行國際住宅部主管黃嘉欣表示，近期日圓匯價已從高位回落，相信會令投資者更關注此市場，預期愈接近二○二○年東京奧運會，將吸引更多投資者進駐。

英國：鎊匯回調 趁低撈貨

英鎊於今年首五個月表現平穩，黃柏寧表示，這一年來英鎊處於「蜜月期」，英鎊兌港元由10算，到四月份更升破11水平，直至近一個月才慢慢回落，但仍然較一年前高。

黃柏寧稱，「脫歐」的關稅問題，加上經濟數據較預期差，料短期內英鎊仍會回調，三個月內英鎊兌港元維持在10.28水平，6至12個月升至10.9水平，一年後上望12.47。他建議，投資者可趁現時買入英鎊，因其後英倫銀行加息，英鎊將反彈，升勢會頗急，除非再有「黑天鵝」事件發生，否則英鎊難會再跌破10算，若跌至9算，投資者宜趁低撈貨。

倫敦住宅回報3厘起

投資英國物業的入場費較泰國以至日本普遍為高，但黃嘉欣表示，投資者普遍認為投資英國物業較為穩陣，在扣除管理費及其他開支之後，目前倫敦住宅的淨租金回報率普遍至少有3厘，而曼徹斯特則約4厘。

泰國：樓價低水 回報達5厘

泰國樓入場門檻低，數十萬港元已能在曼谷置業。有曼谷的港人投資者透露，若扣除管理費及其他雜費後，每年淨租金回報約3至5厘，視乎地區而定。

泰銖走勢穩步向上

黃柏寧表示，泰國經濟迅速增長，每年GDP平均上升約4%，政府盈餘不俗，雖然過去數年，泰銖的走勢牛皮，但兌美元年內匯價已上升約2%，相信走勢會穩步上升，長線有升值潛力。近日1泰銖兌港元徘徊0.24，黃柏寧預計3個月內會上升至0.2506，6至12個月內見0.2589，長線則見0.2658。

倘若匯價維持升勢，泰國物業的收租回報則可望增加！

澳洲：息魔逼近 澳元回穩

據數據分析公司CoreLogic的數據顯示，悉尼全市住宅的租金回報率最新約2.8厘，雖然相對新興市場物業的租金回報率較低，但匯價卻有回穩趨勢。

澳元兌港元年內匯價雖然貶值約2.73%，但黃柏寧預期，澳元短期走勢將趨向平穩。

中長線有升值潛力

市場料澳洲將於二○一九年首季加息，加上基本金屬價格回升，中長線澳元仍有升值潛力，認為每1澳元兌6港元以下水平屬低位，建議投資者可以趁低入市，預料一年後會上升至6.43。