置熱話題：平過供樓三成 西北區「置」抵租

私樓：尚城月租萬二 僅升一成

以上述條件計算，該些新近錄得破頂成交的上車屋苑中，以屯門及元朗屋苑的「租平過供」最顯著，其中，本月破屋苑呎價紀錄成交的元朗洪水橋尚城6座高層戶，若借七成按保計，月供逾1.8萬元，比較市值租金1.2萬元，租樓較供樓每月開支慳逾33%。中原陳逸承指，尚城同類單位過去一年漲價逾26%，反觀租金只升約一成，令租金與供樓開支的差距愈拉愈遠。

陳氏續指，近期以貴絕洪水橋呎價易手的尚築地下連花園迷你戶，亦出現類似情況，單位實用呎價直逼兩萬元關口，如以同樣條款計算，月供逾1.3萬元，反觀月租僅9千元，租樓開支低過供樓逾三成。

兆畦苑

尚城

河畔租務旺 仍抵過供12%

中原伍耀祖指，近月呎價突破1.2萬元、貴絕天水圍嘉湖山莊分層戶的麗湖居4座低層戶，同類單位市值月租僅1.1萬元，相比借七成按保要月供1.6萬元，「租抵過供」逾三成。資料顯示，一四年底麗湖居同類兩房樓價僅300餘萬元，以當時租金約9千元相比，月租開支僅低過供樓負擔約5%，反映「租平過供」情況愈來愈明顯。

美聯陸家民表示，屯門叠茵庭4座高層戶早前以548萬元易手，創同類單位新指標，倘做七成按揭，月供逾1.6萬元，同類單位月租僅1.15萬元，租樓抵過供樓逾三成。

至於早幾年仍然「供平過租」的青山公路浪翠園，隨着樓價不斷追落後，現時租樓已平過供樓。晉誠地產代理李德鴻指，近月重現六球兩房成交的深井浪翠園3期7座低層戶，樓價過去三年升逾三成，租金則升近兩成，故扭轉「供平過租」情況，現時租樓平過供樓逾一成。

至於新界東方面，美聯談澤成指，金獅花園1期金康閣中層戶，本月以478萬元售出，實用呎價逾1.77萬元創屋苑新指標，同條款計月供逾1.44萬元，但同類單位月租僅1.15萬元，租樓較供樓慳約兩成。不過，有大學生及內地客撐起租金的沙田租務熱點如河畔花園，即使租金屢創新高，「租平過供」仍達12%。代理指，一四年底同類單位的租金及供樓開支相差不遠。

嘉湖山莊市值月租僅1.1萬元。	熱門上車盤租金與供款比較	部分公居屋上車盤租金與供款比較

大坑金樂居供樓更划算

市區方面，港置譚征指，牛頭角得寶花園受啟德地王效應帶動，呎價頻頻破頂，H座高層戶新近以525萬元創新高價易手，同樣條款計，每月供款約1.58萬元，市值月租則約1.25萬元，比供樓低逾兩成。

值得一提的是，大坑金樂居新近成交的一個實用面積159方呎納米戶，雖然實用呎價要26,918元，若借七成按保，月供12,919元，但比月租13,000元仍相宜，是少數仍維持「供平過租」的上車盤。世紀21北山嚴智贇認為，大坑物業靜中帶旺，特別吸引年輕上班族及外籍人士承租，支持租金向上，拉近與供樓之間的距離。

公居屋：兆畦苑創新高 月供萬六

近年公居屋樓價追落後狂升，「租平過供」情況不比私樓輸蝕。祥益黃慶德指，屯門居屋兆畦苑A座中層戶，實用面積485方呎，早前以自由市場價525萬元獲承接，創屋苑同類新指標。

僅租1.15萬 低27%

上述單位若果以70%按揭保險、按息2.15厘及貸款年期25年計算，月供近1.6萬元，而市值月租則為1.15萬元，租樓平過供樓超過27%。

港置劉浩勤表示，將軍澳居屋英明苑D座中層戶，屬兩房間隔，實用面積401方呎，早前以592萬元易手，若果借七成按保，月供近1.8萬元，與市值租金1.38萬元比較，「租平過供」超過兩成。

公屋方面，港置方文偉指，最近錄新高成交的長沙灣李鄭屋邨和睦樓中層戶，實用面積約494方呎，自由市場成交價538萬元，如以上述條件計，月供逾1.6萬元，相比市值月租1.2萬元，租金比供樓支出慳逾26%。他續說，由於不少租客未必接受租公屋，故租金升勢不強，加上樓價升得太快，「租平過供」幅度不斷擴大。

不過，公居屋一些迷你單位租金硬淨，「租平過供」的幅度比大單位小。世紀21物業（將軍澳）魏仕良指，新近破頂的將軍澳居屋寶明苑A座中層單位，實用面積213方呎，屬開放式間隔，以358萬元售出，若借七成按保，月供近1.1萬元，而市值月租1.05萬元，租樓僅平過供樓2.8%。

息魔殺埋身 供樓勢更甘

中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，每當樓按利率處於低水平，市場上便較易出現「供平過租」的情況，○八年金融海嘯之後，環球寬鬆貨幣政策導致按息長時間處於異常低水平，促使「供平過租」的情況持續，但近年市場上已扭轉為「租平過供」，主因是租金升幅不及樓價升幅所致，去年至今樓價升幅已逾兩成半，反觀租金升幅僅百分之五至七。

港息下半年隨時加

王美鳳續說，要留意「租平過供」只是帳面數字，目前每月供樓款項佔約六成為本金，若比較純支出，現時按揭利息支出仍大幅平過租金。隨着美國經濟表現理想，或可支持今年再加息兩至三次，料港銀最快將於今年下半年上調最優惠利率，惟相信市場早已有心理準備，加上壓測下供樓業主防守力強，對市場影響微。

她預期，今年港最優惠利率加幅或達兩次及半厘，加息步伐仍屬相當溫和，每一百萬元借款額以三十年計，每月供款僅增加二百五十八元或百分之六點八，若加一厘的話，每月供款將增加近一成四，以屯門市廣場入門價約五百萬元為例，借七成按保的話，每月供多一千八百餘元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，現時市民置業意欲強，未來樓價升幅料繼續跑贏租金，加上港息或跟加，料「租平過供」的幅度續擴闊，尤其是偏遠地區會愈來愈明顯。