名家筆陣：因城施策難壓炒

當中，差別化住房信貸政策就是指用貨幣政策的數量工具及價格工具對不同的城市、不同的購買住房者及房地產開發商採取差別化的信貸政策。數量工具既有住房按揭貸款的首付比例，也有對房地產業授信規模。價格工具則主要是指住房按揭貸款利率。

不過，中國金融市場是一個統一的市場，金融市場的利率基本上是統一的，其利率的地域性差別不會太大，否則就會出現嚴重的套利行為。因此，住房按揭貸款利率區域性的差別化不會太大。當一些城市的住房按揭貸款利率上浮時，它很快就會蔓延到其他城市。

須從宏觀動態角度出發

其實，對於投資者來說，並不太在乎利率上升，重要的是看房價上漲還是下跌，如果房價還在上漲，而房價上漲的幅度大於利率上升的成本，在這種情況下，即使是採取差別化的利率，但實際上所起到作用是十分有限。

也就是說，央行強化房地產金融宏觀審慎管理，其目標是如何防範把房地產泡沫再吹大，如何防範房地產市場的系統性金融風險問題，但這種政策是否能夠防範樓市金融風險相當不確定。

這不僅在於這種貨幣政策能夠控制信貸過度擴張的範圍有限，而且差別化的住房信貸政策僅是從個體、微觀、靜態的角度，來控制樓市信貸過度擴張及金融風險的問題，但房地產市場的系統性風險形成往往是動態、宏觀的，而非個體的、微觀的。所以，強化房地產金融宏觀審慎管理，就得從宏觀及動態的角度來把握及控制市場風險。

更強調發展三四線樓市

要防範及控制房地產金融風險，一是全面界定和測定流入房地產市場的信貸規模，限制信貸過度擴張，這是保證樓市不爆發系統性風險的總閘門；二是測算不同城市的房價水準，以指數化的住房貸款對不同城市採取差別化的信貸政策；三是房地產金融宏觀審慎政策與其他的政策（如房地產稅收政策、地方政府的人才政策、產業政策等）相協調，以保證樓市健康持續發展；四是確實地用稅收政策全面遏制房地產泡沫繼續吹大，防範及控制房地產市場不發生系統性金融風險等等。

目前「因城施策」差別化的房地產信貸政策更強調是如何發展與繁榮三四線城市樓市，再加上沒有出台有力的房地產稅收政策限制投資炒作，那麼「因城施策」這些政策很難達到讓房地產回歸到居住功能、並漸擠出樓市泡沫及防範金融風險的目標。就當前形勢來看，三四線城市樓市泡沫也在不斷吹大，金融風險不是在減弱而是在加大。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容