置熱話題：無固定收入 按8成上車有計

現時香港按揭證券有限公司（HKMC）規定，申請人要符合相關的條件，如有固定收入、供款佔入息比率少於45%，以及壓力測試後少於55%等，可獲批承做高成數按揭。

首置客可瞄準細價樓

其中，合資格的首次置業人士購買400萬元或以內物業，最多可借盡九成按揭。而同屬上車客入市範圍的逾400萬至450萬元物業，則最高可承做八成按揭。

其實，要借到高成數按保，並不一定是薪高糧準的律師、醫生、公務員、工程師等高質客，其他職業又未必無計，以下三個是近期成功申請八至九成按保的入市個案，證明一些看似「難過關」的職業都有成功例子。

紮鐵工人：儲足首期 購入置樂花園

受惠大量工程，近年紮鐵工人甚為吃香，吸引不少年輕人入行。這類工種想獲批高成數按揭，一樣有計「過關」。

置樂花園

置樂花園成交個案

宜同一戶口入數

中原李梅芬表示，有從事地盤紮鐵的末代80後買家，看中第一代私人參建居屋屯門置樂花園單位實用率高，亦離屯門市中心不遠，生活便利，近期成功申請八成按揭，以392萬元購入一個兩房單位，實用呎價8,731元，首期78.4萬元。

她續說，這位客戶每日支薪，支票出糧，月入最高約4萬元，原向銀行申請九成按保，但未能才符合要求，只能借八成按揭入市。另外，用支票出糧人士，謹記存入同一銀行戶口，並保留半年或以上紀錄，同時提交強積金、報稅表等銀行要求的資料，以增「過關」機會。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，紮鐵工人雖有固定日薪，但沒有固定返工日數，所以銀行不會當固定收入來作處理，最多承做八成按揭。

網店老闆：父親擔保 買第一城兩房

網上購物漸趨普遍，吸引不少年輕人創業。這類新興行業亦有成功申請高成數按揭個案。

沙田區內代理指，有社交網絡Facebook開設網店的90後買家，鍾情大型屋苑沙田第一城居住環境佳，以約430萬元購一個實用面積395方呎的兩房戶，實用呎價10,886元。

沙田第一城

沙田第一城成交個案

自僱人士審批嚴

他指，該買家原打算申請九成按保，但礙於沙田第一城上車價已逾400萬元，加上收入差少少未能夠通過壓測，最後要父親擔保才獲批八成按揭，首期86萬元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，經營網上生意人士通常被銀行視為非固定收入的自僱人士，審批較嚴格，想獲批八成按保，謹記申請商業登記證，並提交最近一年利得稅單、經審核的財務報表及至少六個月的銀行入帳紀錄（包括公司及個人）等資料。若收入過於浮動，銀行或要拉長看一年或兩年不等的平均入息，看看能否通過壓力測試。

美容顧問：借足九成 購北角單幢盤

北角是港島區細價樓集中地，交通網絡完善，四圍去方便快捷，加上區內舊樓供應不少四球內的「迷你」單位，向來不乏申請高成數按揭的首置客入市。

明月大廈

明月大廈成交個案

靠高底薪符條件

名采策略姚雲龍指，有任職美容顧問的單身首置客獲銀行批出九成按揭，以342萬元購入炮台山單幢樓明月大廈一個開放式單位，實用呎價18,000餘元，首期34.2萬元。

他續說，該位80後買家受聘於美容公司，有糧單，雖佣金收入浮動，但底薪夠高，並有定期存入銀行戶口作紀錄，且有一定金額存款，交齊強積金等銀行要求文件，最終獲批九成按保。

他認為，申請高成數按揭的人士背景不同，不能一概而論，成功與否取決於借貸人的還款能力，還要視乎銀行爭取按揭生意的取態。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，有佣金收入的申請人只要底薪夠高，兼足以計掂數的話，就會被視為固定收入，借盡九成按揭一樣有計。

申請按揭前，宜先向幾間銀行查詢，或尋求專業意見。

400萬元以下放盤

自僱人士過關須備半年紀錄

非固定收入或自僱人士比一般有固定收入的受薪職業較難借到樓按，要增加「過關」的機會，背後大有學問。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，非固定收入的自僱人士，銀行會參考申請人申報職業的平均入息，加上其職業證明及專業資格，作為評估入息的基準。

黃氏建議，這類申請人要養成每月定時入帳的習慣，讓銀行有出糧紀錄作收入證明，同時申請人宜保留六個月紀錄，有助申請按揭。

另外，申請人可向銀行提供租金、股息等資料，以計入個人收入，增加獲批出更高按揭成數的機會，若供款佔入息比率仍然偏高，或要找有固定收入的直系親屬作擔保人。

尋求專業顧問意見

她續說，以基本上是自僱人士的士司機為例，開工日數不固定，每日入息不一，而且以現金出糧，故此這類人士在申請按揭時，銀行會有另一套估算準則，亦不是間間銀行都願意接受其申請。因此，如果的士司機有意申請按揭，最好向幾間銀行查詢，或尋求專業按揭顧問的意見。

四球兩房盤全港大搜尋

近年樓價癲升，上車盤愈來愈不價「細」，不過只要有心揀「宅」，港九新界一樣有四球內上車盤選擇，不但有機會申請到高成數按保，且部分物業坐擁港鐵之便，返工去蒲時間盡在掌握。

要在新界區搵平價上車盤首推屯門，祥益古文彬表示，坐落兆康站旁的老牌居屋兆康苑，入門盤為G座一個兩房單位，叫價395萬元。而鄰近西鐵屯門站可揀錦華花園，A座一個高層兩房戶，叫價398萬元。

葵涌寶星中心嗌358萬

美聯麥列東稱，葵涌目前四球內放盤不多，可諗諗指標上車屋苑寶星中心，最平為A座兩房盤，叫價358萬元。美聯鍾家豪表示，離荃灣港鐵站較遠的荃景圍是區內入門之選，其中名氣最高上車屋苑荃灣中心，現時入場盤為17座一個兩房戶，叫價400萬元。

九龍方面，港置方文偉指，長沙灣首選鄰近港鐵長沙灣站的美寧中心，現時最平為D座低層一個兩房單位，叫390萬元。同樣離港鐵長沙灣站不遠的，還有單幢舊樓恒順大樓，入場盤叫價378萬元，可間兩房。

港島區亦不乏生活便利的平價上車盤，世紀21日昇陳卓峰表示，北角春秧街舊樓華誠洋樓兩房單位，叫價368萬元。宏利地產李小姐表示，柴灣上車盤首推老牌物業滿華樓，入門盤為兩房單位，叫價360萬元。

靠父母擔保 買樓要留神

近年年輕人靠「父幹」、「母幹」置業成風，部分申請高成數按保借貸人，當入息未夠通過壓力測試，都會找父母幫手做擔保協助上車，究竟要注意甚麼？

或視作二套房按揭

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，若買家經由父母資助上車，並基於入息不夠而找來父親或母親作為按揭還款擔保人，倘若父親或母親仍有未供滿之按揭物業，買家之物業便成了二套房按揭計，這情況下，買家申請按揭之供款佔入息比率上限便由高達50%降為40%，再需通過壓力測試，買家連同父親或母親需有相應之足夠還款能力才可獲批按揭。

她續指，在樓按措施下，二套房按揭原本需要扣減按揭成數，但在按保計劃下，為免影響上車用家，按揭成數毋須扣減，但按保計劃之保險範圍需由60%以上修訂為50%以上計算，因保險範圍增加10%，故此留意保費會略為增加。以八成按揭、25年期計，按揭保費由貸款額之2%增加至2.28%，但申請人同樣可因應其信貸紀錄等評估獲得保費折扣。

另一方面，如擔保之父親或母親已供滿物業或未持有物業，在計算壓力測試及按揭保費時，就可當首套房處理，不用降低供款佔入息比率及增加保費。