理財Campus：「置」醒收租公 買樓唔自住

Henry九八年大學畢業後從事理財顧問行業至今，佣金為多勞多得，加上投資基金及股票獲利，工作短短6年間，便儲得近一千萬本金，並與好友合組公司開展投資物業之路。他坦言當年並非為「上車」而置業，乃為使投資組合趨向多元，「我嘅自住物業一向都係租，唔買係因為喺香港買唔到Dream House（夢想家居），現時一家四口住喺跑馬地單位，連天台、有兩個車位，叫價成4,000萬，但租金只係5萬元，計番業主回報率極低，所以覺得優質樓係租抵過買。」

持有中港海外物業

已貴為物業投資老手的他，現持有約10項中外物業，惟投資路並非順利。○四與一○年間，他曾與朋友合夥，以公司形式投資物業4至5次，在○四年首次投資物業，竟已是豪宅。「當時鍾情大價樓，用咗二千幾萬買入淺水灣華景園單位，我哋原本只係想摸貨，點知摸唔出又租唔出，變成坐貨，最終持貨年幾離場，可惜賺錢又賺唔多。」

愛細價樓特色單位

其後，他們於○八至一○年先後買入4個跑馬地區細價住宅單位，賺幅「和味」，但早已沽出全數單位。「同人合夥意見總有分歧。用呢種方法投資，資金成本相對易運用，但係睇法要一致，如果有人急需現金周轉或看淡大市，因而被迫放盤就可能食唔盡升勢。」

同為理財顧問的太太是他近5年投資物業的軍師。Henry近年主打投資600萬以下、面積約300至400呎的細價樓，他認為，升值空間、租務回報較佳之餘，分散風險能力亦勝過大價樓，辣招印花稅也較低，現時他持有物業的租務回報以4.5厘至6厘不等。

在按揭策略上，他透露，以600萬元以下的單位而言，普遍敍做六成按揭。如此一來，租金回報可抵銷樓按供款，物業除可自負盈虧，更有小量現金流可用作日常維修，或有租客遲交租時「頂一頂」，令投資安全性提高。

Henry對連平台的特色戶情有獨鍾，連去年唯一買入的本港單位──將軍澳大型屋苑樓花單位，亦為平台特色戶，究竟有何吸引之處？原來他現持有4個連平台的單位，主要位於港島區，回報可達6厘之高，「呢類租盤好渴市，嗌價較高，雖同類單幢樓單位好多都殘殘地，但只要用十幾萬執執佢，裝個篷，增添田園氣息，將租金調高兩成仍有捧場客，仲特別受外國租客歡迎。」出租予外國租客好處在於他們普遍簽商務合約，由公司自動轉帳交租，交租時間穩定。

佣金鬆手 助吸靚盤

優質盤「搶手」，故他不介意付出高1至2%價格搶貨；亦不會斤斤計較佣金支出，旨在吸引經紀為自己賣力搵靚盤及好租客。然而，他提醒購置平台單位須特別留意天井狀況，亦有機會需額外花錢維修水渠，若狀況太糟糕則不宜選擇。

Henry與太太對物業投資的取態為長線收租，預期本港樓市今年整體將回調約10%，惟市區住宅下跌幅度有限，而新界樓抗跌力較港島與九龍樓弱，所以未來傾向增持港島區住宅，貪其租務流動性較佳。

冼健岷旗下物業分布

香港

住宅：鰂魚涌、北角、馬鞍山、沙田、將軍澳

寫字樓：觀塘

商場舖：尖沙咀

海外

住宅：倫敦、東京、上海、中山

舖位：廣州