新地加速傾補地價

郭炳江表示，近一、兩年私樓推售減慢，很大因素是發展商與政府未能就項目補地價達成共識，令單位供應減少，認為仲裁機制最重要是挑選一個雙方都接受的中間人及補地價金額。他指，「本港酒店（入住率預計）在一七年飽和，現時有誘因將工廠轉為酒店用途」，又透露新地有四至五個項目會考慮以此方法用以商討補地價，認為若機制加快成效，集團亦會留意研究將工廠申請轉為寫字樓及酒店。

政策清晰 有利貨如輪轉

被問及仲裁機制出台後土地成本價下跌下，私樓售價會否調低。郭炳江稱，「成本下跌對售價有幫助，但整體要視乎市場的供求，並指利率低加上最近小型單位受歡迎，難估計樓價的走向。」他稱讚政府土地政策較以往清晰，令發展商知道賣樓後亦能購買土地，對售樓價便不會太執着，他續指「現政府賣地數目增加，發展商會傾向貨如輪轉，賣樓後有資本再投地。」

發展商在港土儲

政府補地價收入季度統計

他指出，今年大型新盤樓價較高峰期已有所下調，相信趨勢會維持一段時間，但難以一刀切認為樓價會下跌，加上近期亦提供較多優惠，可以說變相已減價。他指，指施政報告訂定平均每年供應4.7萬個單位，公屋、居屋及私樓數目清晰，市場參與者容易分析市況，相信樓價難再現大起大跌的情況。

他認為，施政報告訂定的建屋目標，只要有決心就可做到，但需注意個別項目可能會陷入政治爭拗，及人力資源未能應付等問題。他亦預料未來五年每年私人住宅落成量會有1.4萬至1.5萬伙，認為未來五年至十年整體供應趨向穩定。

根據本報翻查本地幾間大型地產發展商年報的粗略統計，截至去年六月底止新地擁有的工業及農地土地儲備亦達3,230萬方呎，而恒基地產（00012）擁有的新界土地儲備面積更高達4,300萬方呎，市場相信新地與恒地將是最受惠於新仲裁機制的本港地產商。

中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀亦認同，補地價仲裁機制有助加快地產商的資產流轉，但實際售樓成績仍要視乎政府會否放寬樓市政策，不認為仲裁機制會對地產股有太大利好推動。

業界料無助地產股盈測

中信証券國際執行董事林一鳴表示，仲裁機制料有助增加住宅供應，但難估計能否因此每年增加4千至5千個單位，因為項目發展一般仍需4至5年時間，短期而言難以增加房屋供應。他認為，機制雖有助增加對地產股估值的透明度，但不會令地產股的盈測得到調高，因為地產發展項目的邊際利潤有收縮趨勢。

開元產業信託行政總裁張一鳴認為，過去發展商與政府商討補地價，雙方都已由第三方專業機構作估值，倘若發展商不滿意補地價結果，仲裁是否有足夠效力，均值得注意。

業界對補地價仲裁意見

第一太平戴維斯估值及專業顧問陳超國：為免被外界抨擊官商勾結，地政署傾向高補地價機制，令發展商難以接受，因此引入獨立第三方仲裁是好事。

浸會大學麥萃才：港府官員對處理補地價往往寧嚴勿寬，所以由第三方仲裁正好解決這問題，仲裁機制有助增加房屋供應。

中國銀盛郭家耀：仲裁機制有助加快地產商的資產流轉，但實際售樓成績仍要視乎樓市辣招會否放寬，不認為仲裁機制對地產股有太大利好。

中信証券國際林一鳴：機制雖有助增加對地產股估值的透明度，但不會令地產股的盈測得到調高。

郭炳江言論要點

1. 旗下4至5個項目會研究以「補地價仲裁先導計劃」與政府商討補地價

2. 成本下跌對私樓售價有幫助，但整體要視乎市場的供求

3. 發展商知道賣樓後能購買土地，對售樓價格不會太執着

4. 今年大型新盤樓價較高峰期已有所下調，相信趨勢會維持一段時間

5. 施政報告訂定每年房屋供應量清晰，樓價再大起大跌機會的情況較微