華南城控股(01668)是一隻較為特殊的內房股,是大型綜合物流及展示中心發展商及營運商,可以視作物業投資為主、發展為輔的股份,但其概念獨特。亦正因是獨特,並無可供比較對象,因而為市場忽略。
華南城發展的物業,部分雖然限制出售,亦具靈活性,物業可租可售,使兩項利潤得以平衡,但在物流及展示中心大量完成前,則以銷售為主,以維持相當利潤。計至三月止年度,華南城純利13.2億元,增長76%,每股基本純利25.32仙,派息2仙,不計投資物業公平值變動相關影響,核心純利為4.08億元,每股核心純利7.76仙。
深圳的華南城一期已在營運中,交易中心出租率達80%,服務於五個互補性製造輕工業,使其向買家展示及銷售其產品,中心亦提供全方位一站式服務,除交易中心外,亦附設商業及其他配套設施。第二期在興建中,已預租部分,將設有不同業務的交易中心。
深圳華南城的成功商業模式,已複製至南寧、南昌及河源,工程已展開,並將發展至清遠及西安等地。儘管未來發展需資相當,而目前的資產負債比率只有6%,是內房類難得的低比率,未來兩年估計的售樓收入可達80億元之多,可以配合發展。當手頭計劃完成時,各地交易中心相關項目的總面積十分龐大,只是未來兩年完成的面積已逾300萬平方米。
華南城的土地儲備成本甚低,出租回報率甚高,目前深圳華南城月租每方米28元至34元,如作出售,毛利率達60%以上。華南城經營的模式,市場並無競爭,是業務上優勢。
現價1.2元,核心市盈率15.5倍,息率1.6%,市帳率僅0.81倍。以其土地成本論,顯得相當偏低。近期內房股已有轉勢表現,華南城顯然是大落後,已不應低估。
葉心