19/09/2009

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紅磡老牌屋苑好回報

紅磡是九龍區內最接近商業中心的住宅社區,一直頗受區內租客及公司客的歡迎。近月港鐵公司對興建黃埔站支線作諮詢,更進一步吸引長線收租客入市,刺激區內屋苑的成交量。其中樓齡較舊的黃埔花園及黃埔新邨,相比同區的新進屋苑,樓價相對「低水」,個別單位的回報率仍可逾5厘,加上新鐵路興建後的升值潛力,確實值得投資者考慮。

黃埔花園 呎租18元

自成一隅的黃埔花園分十二期,樓齡介乎十八至二十四年,由八十八座物業共10,440個單位及兩座大型商場組成,是區內最大型的屋苑,居民生活方便。

美聯高級營業經理林高慧表示,黃埔花園的業主態度強硬,議價空間收窄至3%以內,但由於買家大多憧憬未來新鐵路的興建,入市態度較積極,本月的成交量與上月旺季相若,現暫錄三十宗成交,呎價約5,500元,現有五百個放盤單位,入場費約230萬元。

租務市場則受制於盤源稀少,本月暫錄十二宗成交,呎租約18元,現僅70個單位放租,平均可於兩星期內承租。

兩房戶回報較佳

黃埔花園的放租盤以兩房戶居多,面積由469至597方呎,租金普遍由8,000至11,000元。現時,月租最相宜的單位是2期16座中層A室,單位面積469方呎,享有內園景致,環境寧靜,業主現叫租9,000元。

林高慧續稱,該屋苑兩房戶的回報率普遍高於三房戶,其中又以2期各座的「細兩房」回報最高。該類單位面積469方呎,雖屬鑽石形廳設計,但單位的走廊位較少,而且客飯廳尚算分明,故頗受租客歡迎,現時樓價由250萬元起,以市值月租9,500元計算,租金回報率可達4.6厘。

黃埔新邨5.3厘吸引

黃埔新邨分四期,樓齡介乎三十一至三十三年,提供25座物業共2,742個單位,是區內較舊的屋苑,不過由於樓價較相宜,回報率頗高。

中原分行經理王子健表示,黃埔新邨的盤源已於月前消耗得「七七八八」,在盤源稀少的情況下,業主的態度趨強硬,議價空間現收縮至不足2%,而買家則憧憬新鐵路的興建,態度積極,故本月成交量得以保持,暫錄10宗成交,呎價約4,200元,而放盤單位約70個,入場費約160萬元。租務方面,本月暫錄1宗成交,呎租15元,放租盤不足3個,平均可於兩星期內承租。

月租最平7500元

該屋苑樓齡較舊,單位的間隔及面積選擇較少,但租金相宜,僅由7,500元起,受區內租客追捧。不過,由於用家居多,現時放租盤不多,其中N座高層7室的三房戶租金較相宜,單位面積550方呎,業主叫租9,000元,雖然單位的景觀欠奉,可是同等的租金僅可在黃埔花園租住兩房戶。

至於該屋苑回報率較高的單位是兩房戶。該類單位分布於各座,面積約450方呎,普遍屬「眼鏡房」間隔,沒有走廊位設計,實用性頗高,較受用家歡迎,而且樓價普遍低至170萬元,以市值月租7,500元計算,回報率約5.3厘。