香港原本已有一個中環，但由於上屆政府傾斜於金融商業發展，故銳意打造位於東南九龍的第二個核心商業區（CBD2），還有虎視眈眈的中部人工島亦是以商業性質為主。不過，政府好像意猶未盡，計劃將「洪水橋新發展區」打造成新界中環……若然如此，難道香港各區的發展模式就是發展一個又一個中環？
現時的規劃署長凌嘉勤，初跟我打交道時，出任起動九龍東專員，負責的就是CBD2的項目。月初他見傳媒時介紹的洪水橋新發展區，亦有意規劃成區域經濟的樞紐，更透露新發展區將有四條商店街，而為了改善以往欠缺「街道文化」的經驗，未來招標時將首次透過收緊地契條款，列明發展項目須強制設置地舖，以及將平台移後作戶外咖啡室等用途，以營造氣氛……聽起來不錯，但實際就是將一個原本充滿文化特色的地方「士紳化」的手法。
如果，政府真的有心重新建構街道文化，做的不單是在地契條款列明設置地舖這種小修小補，更應該像日本訂立《大店法》般，對大企業的壟斷式經營設下更多規限，以扶助更多中小微型的店舖生存。因為，根據政府以往的規劃習慣和模式上，就算未來的發展項目真的有地舖，進駐的也許只是那兩間大企業旗下的咖啡店、大財團擁有的高檔超市、上市公司經營的餐廳酒樓……將原有的事物文化趕走，連原本在該地生活的人，亦負擔不起在原區繼續生活，這就是政府的「規劃」？
洪水橋，本身是一個很有文化色彩、有歷史的地方，單是當中一條丹桂村，其村名的由來已能展現一整段抗日的歷史。不過，一個CBD-X的概念，將一切徹底摧毀！規劃本應是游走於發展與保育兩者之間，不是清除舊有而是有機發展，但如今明顯是嚴重失衡！