私樓供應增加 最怕無以為繼

在幾經艱難之下,港府持續推出土地終於有所回報,房屋供應量逐漸增加,既為樓市退燒帶來一線曙光,亦為無殼蝸牛帶來一線希望。然而,房屋問題積重難返,即使短期內的供應增加,充其量也只能暫解燃眉之急,中長期而言,房屋問題依然嚴峻。

運輸及房屋局數字顯示,今年第二季私人住宅施工量達到六千六百伙,按季急升五倍,創二○○四年有紀錄以來新高;而上月的私樓落成量更達到一千六百伙,雖然較去年同期下跌兩成三,但按季比較則增加五倍半。預料未來三至四年,市場潛在一手私樓供應可以達到七萬三千伙,升至近六年來的高位,平均每年約二萬伙,大致符合當局早前制訂的目標。

毫無疑問,私樓供應增加顯示當局覓地建屋確實收到一定成效,尤其是相對於前朝政府的不作為,這些數字更是顯得難能可貴。但不可不知,私樓施工量創出新高,只是當局加快賣地、彌補前朝供應斷層的結果,由於之前的基數低,施工量創新高並不足以證明甚麼問題。何況所謂潛在供應,是將已批出但未動工的熟地計入,這些單位未來三至四年能不能推出銷售,仍是未知之數。

更大的問題是,由於當局在增加土地方面遇到重重阻力,私樓供應上升的趨勢能否持續,中長期供應能否增加,不能不令人懷疑。眾所周知,目前樓市淡靜,二手成交萎縮,主要是受到包括雙辣招在內的各項壓抑樓市措施影響,需求不但沒有減少,反而不斷累積,在這種情況下,即使短期內的供應增加,也遠遠無法滿足龐大的置業需求。

就以日前攪珠的大澳天利苑居屋為例,總共只有八十多個單位,而且位處離島,結果竟接獲逾一萬二千四百份申請表,超額一百四十四倍,置業需求之大,由此可見一斑。事實上,無殼蝸牛渴樓已久,只要有瓦遮頭,即使偏遠地區也趨之若鶩。之所以造成這種困局,皆因前朝貪曾政府對房屋問題視若無睹,長期無所作為,而現屆政府雖想撥亂反正,奈何備受掣肘,寸步難行,連發展新界地區也阻力重重,動彈不得,房屋問題成為港府難以承受之重,更成為無殼蝸牛難以承受之痛。

儘管長策會訂出未來十年建屋四十七萬個單位的目標,其中公營房屋佔六成,但能否達到目標,一直備受質疑。早前審計報告指出,根據土地供應推算,未來十年公屋供應量可能不足十八萬個,與當局制訂的目標仍有一段距離。至於私營房屋,即使短期內的供應符合目標,也不表示這種趨勢可以持續下去。再說,每年約兩萬個私樓單位供應,只能大致應付每年新增的需求,根本無法滿足市場累積的龐大需求,如果當局以為解決房屋問題在望,實在言之尚早。

說到底,巧婦難為無米之炊,現屆政府上場後盡可能推出手頭土地,能賣的都賣了,雖然成功催谷短期施工量,但接下來恐怕無以為繼,當局被指「盲搶地」,已足以顯示中長期供應短缺的窘態。