樓價租金齊破頂 房屋政策須求變

隨着樓價年前破頂之後,租金亦步亦趨,近期終於創下歷史新高,令房屋問題更加棘手。樓價及租金長升長有,高處未算高,高處不勝寒,不僅成為頭號民生難題,亦成為梁振英政府的最大考驗。

差餉物業估價署截至六月底數字顯示,私人住宅租金指數按月再升約百分之一點六六,報一百四十點五,首次突破九七年高位,成為歷史新高。事實上,今年私人住宅租金有升無跌,自一月起已連升五個月,期內九龍及新界中小型戶租金亦相繼破頂,有學者「保守估計」,三個月內租金可再升百分之五至八,可見無論是樓價還是租金,沒有最高,只有更高。

有人認為打工仔薪金上調,帶動租金上升;亦有學者指樓價居高不下,市民買樓意欲疲弱,選擇租樓人數增加所致。其實,一榮俱榮,一損俱損,租金走勢向來比樓價滯後,樓價不斷飆升,勢必帶動租金上揚,這是無可避免的,也是意料中事。造成今日這種局面,皆因前朝政府房屋政策長期失誤,一味堅持高地價政策,拒絕增加土地供應,以致供求嚴重失衡,樓價豈能不升?租金豈能不漲?

面對千頭萬緒的房屋問題,梁振英政府提出增加土地供應、增建公屋、復建居屋和資助社企興建青年宿舍等政策,大方向無疑正確,但對於現時已處於水深火熱的樓市而言,最怕遠水救不了近火。例如東華三院擬將鄰近中環蘇豪區的舊小學改建成青年宿舍,以大約市值租金一半,供年輕人租住。作為解決部分市民居住問題的權宜之計,興建青年宿舍是無可厚非的,問題是,青年宿舍最快也要幾年後才能落成,那又如何化解目前的燃眉之急呢?再說,青年宿舍也好,置安心計劃也好,或者是白表免補地價購買二手居屋也好,供應量有限,覆蓋面不足,而且有諸多限制,與市民的期望有很大的落差,無法解決根本問題。

七十年代,港英政府曾推行「十年建屋計劃」,以公屋和居屋為核心建設一套公營房屋系統,成效甚佳,往後多年,當局的房屋政策亦一直由此演化而來。然而,以現在的情況而言,像「十年建屋計劃」之類的長遠政策,顯然緩不濟急,而當局推行的各項短期政策,也只是小修小補,很難起到調節樓市之作用。要解此困局,必須雙管齊下,遠近兼顧,除了制訂長遠的房屋政策,還要想辦法先解決無殼蝸牛的即時住屋需要。

窮則變,變則通。政府不能以固有的思維解決房屋問題,須知市場不會坐等政策逐項出爐,市民也沒有這個耐性,只有靈活變通,因時制宜,才有可能突破困境。「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,只有讓市民安居樂業,社會才能穩定,政府才能取信於民,否則,再偉大的管治理念,再漂亮的施政承諾,也是枉然。