理財Campus：村屋按揭點借到盡？

Q1：坊間有傳標準呎數的村屋才可敍做高成數按揭，但近年市場湧現不少如同劏房的村屋單位，這類物業能否成功申請按揭？

標準戶連按保最多借85%

A：標準村屋為樓高三層，每層700方呎，連同按保可做到八成半按揭（村屋的按揭成數上限為八成半）。

分拆單位需備獨立契

不過，近年劏房市場需求愈來愈旺盛，連村屋都被分拆成200方呎的單位出售。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，不論村屋大小，即使是分拆的單位，只要齊備獨立契及通過壓力測試，便可獲得高成數按揭。

她提醒，如非700方呎標準村屋，建議買家應到土地註冊處查清是否已經分拆地契；至於一些尚未興建好的丁屋樓花，亦不可敍做按揭。

Q2：村屋多數出現估價不足？如何爭取較高估價？

爭取高估價要留意四點

A：村屋與唐樓情況一樣，由於成交疏落，可以讓銀行參考的同類成交個案不足，所以銀行對村屋的估價自然會較為保守，不同銀行對同一間村屋的估值或相差數十萬元。她表示，如果想銀行「估足啲」，緊記留意以下條件：

揀屋苑式 銀行格價

一）建議選擇屋苑式或質素較高的村屋，因相關成交或較為活躍，銀行估值亦會比較貼市。

二）可以預先拍攝村屋的外觀及內籠，將相片給予銀行作參考，亦有機會提高估值。

三）由於成交較少，建議貸款人比較多間銀行的估價，不同銀行對村屋估值可以相差很遠。

四）市民選擇村屋時，要特別留意樓宇結構問題、附近的路面使用權，以及屋後有沒有斜坡，這些因素可能影響銀行估值。曾有個案是業主沒有路面使用權，因此銀行拒絕按揭申請。

Q3：處理購買村屋的律師費及雜費，會比一般私樓貴多少？

買賣較複雜 補價影響大

A：「律師費全包宴套餐」已包括買賣合約、樓契及按揭契三份主要法律文件，價格由4,000至10,000元不等。但村屋的買賣過程有機會較洋樓複雜，因應不同個案，律師費或會較為昂貴。

其他雜費方面，買家亦需留意村屋是否已經補地價等。

Q4：購買村屋還有甚麼注意事項？

一般還款期最長三十年

A：市民需注意還款期。村屋的按揭年期及按息與洋樓相若，一般還款期最長是30年。

銀行會以借款人年齡與供款期的總和作考慮，上限一般為65至70年，假設銀行設定該上限65年，而申請人40歲，理論上按揭年期僅25年，但貸款人可與銀行商討，一般可拉長至30年還款。銀行亦會考慮樓齡與供款年期的總和，一般以60至70年為上限。

按揭利息與洋樓相若

按息方面，普遍村屋的按息與洋樓相若，目前按揭息約2.275厘。然而，若估價過程較為複雜，銀行亦有可能調高息率。

Q5：無論購入洋樓或村屋，總要考慮樓價走勢，專家點睇後市？

樓市陷弱勢 考驗承接力

A：王美鳳指，本地樓市由去年下半年開始調整，主要受外圍因素所影響，現時由於市場上有較多負面因素，而引起減價的骨牌效應。

今年市場預期環球經濟增長放緩，連鎖效應影響下，樓市氣氛及成交轉淡，但仍見市場有承接力，如負面因素消失，樓市料會回穩。但若負面因素持續，本地樓市有機會再跌一成半至兩成。